高校房改房售后面临的问题及思考

(整期优先)网络出版时间:2023-02-07
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高校房改房售后面临的问题及思考

张勇

华中师范大学后勤保障部  武汉市洪山区430079

摘  要:住房制度改革是一种体制性的改革,涉及的面广,面临的问题也比较复杂,随着房改工作不断走向升入,许多问题都需要我们不断去研究并寻找解决途径。房改房由单位出售给个人后,面临的房屋维修、物业管理、交易继承、校园管理等问题,就是房改房售后凸显出来的问题,解决好这些问题对做好房改工作有非常重要的现实意义。本文以我校为例,对房改房销售面临的问题,进行分析,并提出解决问题的思路,以供借鉴。

关键词:高校  房改房  售后  问题及思考

一、我校房改工作的基本情况

1993年按照湖北省房改办《关于在汉委部属高校实施住房制度改革的通知》及实施方案的要求,我校于1994年正式启动了房改工作,主要做法是:1、以标准价出售部分公有住房;2、实行公有住房租赁保证金制度;3、调整公有住房租金;4、集资建房。

通过此轮改革:我校向部分教职工以标准价出售了一部分公有住房;对未售公有住房实行了租赁保证金制度;将公有住房租金由福利租金向了成本租金进行了过渡;并集资新建了一批住房,解决了一部分教职工的住房困难问题。

1998年,教育部、建设部联合下发了《关于进一步深化学校住房制度改革,加快解决职工住房问题的若干意见》,随后湖北省房改办下发了《中央在汉委部属高校出售公有住房的实施办法》,这是前期住房改革工作的延续,也是住房改革最核心、最复杂的阶段。

根据文件精神,2002年我校开始接受职工成本价购房申请; 2006年全校“公有住房买卖合同”签署完毕;2007年实现了全校住房货币化补贴的汇缴发放;2009年完成了全校可售区房屋的测绘及建筑档案资料的清理、补充和整理工作;2010年完成了我校房产证办理工作,共计出售两个校区公有住房房屋1974套(加原供销学校143套,我校共计房改售房是2117套);2011年完成了全部已售公有住房的土地证办证工作;2012年3月,我校向全校职工集中发放了房改房房产证。至此,我校成为在汉部属高校中,第一个整体完成房改售房工作的高校,并率先将房产证发到了教职工手中。

由于房改是一项政策性极强的系统工作,涉及每个职工的切身利益,而且还涉及人事、财务、纪检等多个部门。由于单位合并,学校机构变动等原因,我校房产管理机构及人员岗位变动较大,职工住房档案建立很不完整,要彻底弄清校内职工购房的形式都需要一个较长的过程。同时,由于各种历史原因,学校各个时期房屋的建设批文、报批手续、建设图纸、产权材料都缺失或干脆就没有报批手续,但这些都是办证的必备材料,这些历史欠账都需要我们用时间去一一的去补起来,但是我们没有等、没有靠,在学校和省房改办的大力支持下,硬是依靠我们房产管理办公室的4、5个人把这些工作都一一补上了,最终作为2011年我校十大民生工程之一,在2011年年底完成了这项全校职工期盼已久的工程。

二、我校房改房售房后出现的问题

1、房改后青年教师依赖学校解决住房问题的思想依然很重

《国务院深化住房制度改革加快住房建设的通知》已经颁布了二十多年,深化住房改革的核心就是:“转变分配体制,停止住房实物分配,变实物分配为货币化分配”,这是实现住房制度改革的一项根本性原则,各单位房改也基本都停止了住房实物分配,进入了货币化分房阶段。但是长期以来的福利分房政策对教职工的影响长期存在,职工对福利分房政策仍或多或少抱有幻想,特别是青年教师仍然将个人住房解决问题的希望寄托于单位,对制定房改政策的制度背景缺乏了解,还不能适应住房社会化、市场化的改革趋势。

2、房屋维修及日常管理问题逐渐突显

我校房改房建筑时间普遍较早,使用时间较长,房屋较为陈旧,损坏较严重,设施不配套,设备老化,个别甚至存在安全隐患,上下水管和电网老化,部分屋面和墙体渗漏,尤其遇到大雨、大风天气时,楼体经常会出现外墙皮脱落和屋顶漏水,对行人和住户造成隐患。同时,由于已购房屋不能上市交易,无法进行转让或处置,而相当部分的职工进行了改善行第二次购房,因此校内住房出租或私自转让的情况逐渐增多,也成为校园管理要面临的一个新问题。

3、随着时间的推移,教职工对上市交易、继承过户的期望越来越迫切。

我校2011年完成了房改房办证工作,2012年3月份我们将房产证发放给了职工,目前已经发放有六年了。由于参加房改购房的均为1999年以前参加工作的老职工,其中相当一部分职工现在都已经退休,他们有的随子女迁到了外地,有的甚至移居国外,急于想将房产进行处置;部分参加工作时间较早的退休职工,现在已经进入古稀之年,迫切想在自己有生之年将房产做个妥善的安排以了却一桩心愿,但这些愿望都因为国家对建在校园内房改房交易的特殊政策限制而无法实现,因此他们期望早日放开上市交易和继承过户的愿望非常迫切。

4已售公有住房上市交易后房屋是否回购的问题。

目前学校对房改房回购存在着两难,回购——缺少资金支持;不回购——社会人员将大量住进学校,由于学校教学和住宅的水、电、气及其它公共实施是一个整体而无法分开,造成学校整个校园无法管理。

三、对以上公有住房出售后出现问题的思考

1、积极利用现有政策帮助青年教师解决住房困难

“停止福利分房,实行住房货币化分配,通过市场手段解决职工住房问题”,这是住房改革的基本出发点。但青年教职工由于工作时间短,经济实力有限,暂时无能力购买商品房也是现实情况。我们在积极落实住房货币化补贴手段,增强青年教师自身造血能力的同时,学校还应该积极利用现有的周转房政策,为青年教师解决购买商品房前的过渡用房问题,解决青年教职工的实际困难。

但是这个解决必须是在坚持 “市场化”的大前提下来解决,否则由于在校内居住的各种不言自明优点,和有限的周转房资源,周转房房源将会很快枯竭,导致周转房周转不起来,最终导致青年教师无房可周转情况发生,使一切又回到了原点。当然,对部分特殊人才,为了学校的长远发展,可以给一些特殊政策,但是“市场化”的大原则必须坚持。

2、建立与住房制度改革相应的房改房售后管理体制,积极推行已售房物业化管理。

学校住房出售后,产权关系发生了变化,其管理模式也随之发生变化。应尽快建立住房制度改革后于产权多元化格局相衔接、相配套的已售公有住房改房管理机制,这不仅是广大职工的迫切愿望,也是高校后勤社会化的方向,更是高校传统房地产管理由行政福利型向市场自主经营型转变的必经途径。利用好社区居民委员会这个渠道,实行社区居民委员会对小区的日常事务进行监管的管理体制转变。按照“谁使用,谁付费”的原则,适时成立业主委员会,公开招聘物业公司,有物业公司负责对小区内的环境卫生、绿化、保安、维修等服务按社会化、专业化、市场化的机制进行管理,最终实现住房管理、维修的社会化。

在实行这一转变的同时,有一个问题也必须面对,就是由于公有住房长期以来执行的行政性、福利性的住房政策,年久失修,超期运转的旧房在已售房中客观而且普遍存在。这就需要学校在实行这种制度前,对已售房的公用设施、公共部位投入一定量的资金进行维修改造、集资新建,为实行物业管理的顺利推行创造必要的条件。在运行初期,学校还可给予差额补贴的方式,适当收费,以后逐年加强宣传和收费力度,减少学校补贴,采取扶上马送一程的方式,解决已售公有住房的管理、维修问题,最终实现向住房管理、维修的社会化的平稳过渡。

3、摸索建立适应高校特点的售后公有住房再交易市场

随着出售全部产权给职工,职工购买住房后,不可避免的会出现将已购住房进行置换、出售、租赁、转让、抵押的需求,鉴于国家对建在校园内的已售公有住房在交易的特殊限定政策,建立学校的售后公有住房交易市场势在必行。但是要建立适合高校特点的售后公有住房交易市场,不能简单的依靠行政干预,而是既要遵循市场经济规律,又要考虑到高校特定的人文环境和学术氛围。校内住房二级市场的建立既能够有限的解决购房职工期待的校内房改房上市交易问题,也为居住在周转房的青年教师提供了改善居住条件的途径,一定程度上还可以缓解周转房的安置压力。

4、关于已售公有住房回购的问题

根据国家相关政策,建在校园内的已售公有住房,在二次交易时学校有优先回购权,这是为了保证学校校园的相对完整性,也是解决教职工进行住房置换、出售、转让、抵押、继承述求前必须要解决的问题。按照《湖北省公有住房买卖合同》第五条的约定,回购有一个重要前提就是以“市场价”回购,按照目前武汉市二手房17000元/平方米的均价,回购一套100平方米的住房就需要170万,如果回购全部已售住房将需要几十个亿的资金,如果没有外力的支持者是任何一个学校都难以承受的。

从目前已经建立校内住房二级市场的直属高校来看,只有北京大学对特定的房屋实行了部分回购,其他高校均没有选择回购。对此,我个人认为,如果学校办学空间有限,同时有足够的资金来支持,可以对特定的房屋进行有选择性的回购,以扩展教学空间;如果学校办学空间充裕,特别是已经建设了新校区的学校办学空间足够充裕的情况下,调集巨额资金进行回购并不一定是最佳选项。

四、下一步工作方向

针对住房售后出现的新问题,下一步我们将按照国家房改工作的总目标,结合我校实际情况,进一步推进我校房改工作深入开展。

1、根据目前我校职工关注度很高的房改房二次交易问题,我们已经启动了《华中师范大学已售公有住房上市交易管理暂行办法》的制定工作,目前管理办法的意见征求工作和修改调整工作也已经完成。我们的想法是,尽快建立已售公有住房的校内二级交易市场,允许已售公有住房在校内在职职工之间交易;关于回购的问题,由于我校新校区建设已经获批,我们拟向学校建议:参考其他兄弟高校的做法不进行回购,由学校最后决定。

2、对于公有住房出售后出现的管理、维修问题,我们将适时推进管理方式的转变,由行政管理向物业管理过渡,按照“谁受益、谁付费”的原则,积极推进社区居委会指导下的、业主委员会牵头的物业化管理模式。在物业成立的初期,学校将给予一定的扶持和指导,以逐步实现物业服务社会化。

高校的住房管理工作涉及到广大教职工的切身利益,关系到教职工的安居乐业,关系到学校的稳定与发展。高校房改工作的道路还很长,也必将出现一些列新问题,需要房改工作人员在工作中去体会和思考,通过我们不懈的努力推动高校房改工作持续深入的开展。

参考文献:

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[3]尹勇.房改房物权价值的重塑——基于高校房改房视点[J].西南农业大学学报(社会科学版),2011,(4):37-41

[4]王文涛.高校住房制度改革引发的思考[J].杭州师范学院学报(自然科学版),2004,(6):64-66.