探析地铁上盖物业的建筑设计

探析地铁上盖物业的建筑设计

程继武

广东省重工建筑设计院有限公司510670

摘要：在现代化的城市轨道交通建设中地铁上盖区块占地不小，如果对这些地块运用适当方法进行合理设计，对于城市土地资源意义重大。本文对地铁上盖物业的建筑设计进行分析探讨。

关键词：地铁；物业；建筑设计

?

引言：我国当前经济发展的过程必然要面临着城市化的问题，而城市轨道交通建设是促进城市化发展的关键，它可以促进人口流动，提高资源的流动性，因此在各个大中城市都可以看到地铁建设正在高速发展。作为城市的动脉，地铁将城市之间的时空大大缩小，使得城市格局发生重大改变，许多居住区会因此而受到影响。在地铁沿线，特别是地铁车辆段上盖物业，已成为一个市场价值较高和发展形势较好的标杆。由于地铁车辆段的占用空间较大，城市土地使用紧张的情况如何促进上盖物业设计成为一个热议的话题。

一、地铁上盖物业的意义

地铁上盖物业是地铁建设的产物，更是城市化进程的产物。随着物质生活与工作节奏的提高，高效便捷成为了人们对生活与学习的基本要求。人们不仅要享受现代交通带来的快捷，同时，还需要在生活与工作上得到更多的便捷，以节省有限的时间。

地铁上盖物业就建筑分类来说应该属于典型的城市综合体，而这种建筑类型由于具有与地铁无缝连接的特性，在城市综合体中备受关注。在城市土地稀缺、能源紧张的背景下，如何使地铁盈利，如何提高土地的利用效率，发展地铁上盖物业越来越成为地铁建设与城市规划中关注的重点。

二、地铁上盖物业中需要考虑的问题

轨道交通上盖综合开发是一种相对复杂的开发模式，牵涉到物业开发公司和地铁公司至少两家业主。设计过程中一般也是由多家合作设计，地铁和物业开发的施工要求也不完全一样。因此，设计中会有更多需要特殊考虑的问题。

1.地铁工期以及工艺的影响。地铁建设由于是受一整条线路的统一管理，在建设工期上有非常严格地规定，地铁运营在安全上也有非常高的要求。从这方面来说地铁是比较强势的一方，上盖开发必须要服从地铁公司的游戏法则。设计过程中需要积极的与地铁专业设计单位进行配合，并通过地铁公司的相关评审。

2.地铁的噪音和振动的影响。由于地铁站体结构和上盖通常连为一体，列车运行中的噪音和振动也会随之传递，最终影响上盖物业的使用品质。目前已有一些较先进的技术措施来尽量减少这方面的不利影响，应结合具体的项目进行论证和选用。

3.地铁消防与民用建筑的不一致。地铁设计中采用专门的消防规范，通常在设计中将地铁区域和开发区域用防火墙和防火卷帘完全隔开，各自形成独立的消防体系，便于将来的运营和管理。

三、地铁上盖建筑结构设计应注意的因素

地铁车辆段一般建在地面，承担着车辆的停放、检修、维护、材料储存等功能，其股道多，占地面积大，因此合理考虑上盖物业，是有效解决土地浪费、优配资源等问题的一大措施。但车辆段的功能要求对周边的地块造成空间割裂，对上盖物业的设计造成局限性，对结构设计的要求也提出了一定程度的要求。

1.结构转换层位置的选择

由于转换层位置的增高，结构传力路径复杂，内力变化较大，应采用梁式转换方案，可以解决盖上物业柱网与盖下一层厂房柱网无法对齐的问题，盖上最高为11层小高层，采用钢筋混凝土框架结构体系，在盖下一层做低位转换，从抗震角度方面来说，底位转换比高位转换更为有利，结构布置灵活，施工简单，便于加快施工进度，可满足工期要求。

2.荷载考虑

就上盖物业而言，其荷载取值按照其建筑功能，选取符合规范要求的荷载取值即可。但需特别注意两个地方：一是温度荷载，二是覆土荷载。

众所周知，地铁车辆段是大体积混凝土结构，上盖物业若是高层建筑，亦是大体积混凝土。对于大体积混凝土结构进行设计的时候，不但要按规定设置伸缩缝来防止因为温度变化引起的变形和位移，还可设置后浇带等结构措施来改善施工中由于混凝土水化热引起的温度应力。但对于车辆段及其上盖物业这种复杂的连接体，应综合考虑各种不利因素，尤其是温度荷载。设计时不但要对温度荷载进行专项计算，按照计算结果配筋之外，还应采取其他措施来防止混凝土开裂，如尽量选择细密钢筋、加强结构薄弱处配筋、采用低水化热的水泥等。

大盖板上部是一个大规模综合体，为使建筑功能在平面上衔接顺畅，一般会对建筑室外进行大面积覆土。而对于覆土荷载的考虑，按照其容重进行取值考虑为恒载即可，不必与施工荷载同时考虑，按大值取其一即可满足要求。

3.模型计算分析

结构计算要求指标必须满足规范要求，并且配筋经济合理。因此对于多塔结构，在采用结构软件分析时，应先选取单塔模型进行指标计算，在满足指标要求的前提下进行多塔拼接，核算其配筋值。对于上盖物业，同样可以采取此办法，但应注意的是：在计算配筋模型的时候，应比较塔楼带至少两跨裙房计算和多塔带大盖板计算的配筋值，进行包络配筋。

在分析指标参数时，应特别注意楼层层刚比。由于大盖板层高较高，可高达十几米，而上盖物业则是常规的建筑层高，如裙房层高为四、五米，这样很容易造成上下层刚度突变，层刚比无法满足规范限值。因此在结构布置时，要提前考虑竖向刚度的均匀变化。

四、对地铁上盖物业的建筑设计提出几点浅见

1.车站建筑设计应强化以人为本的设计原则

轨道交通工程土建投资较大，虽然应控制规模，但不应以功能让步作为优化规模的因素。对于规范规定与乘客空间功能有关的数据，不能简单取以下限即作为满足设计要求，应分析车站所处区域、车站性质、客流流线特点等多方面因素综合考虑。

2.针对地面、高架车站的特点，系统考虑建筑节能设计

节能设计相关规范中的部分内容已作为地面、高架车站必须执行的强制条文。轨道交通的地面与高架站较普通公建有其特殊性：开敞空间大、室内外空间界限不清、幕墙（玻璃）比例大等，除建筑方案设计及建筑材料的选择外，应根据车站各个空间不同的节能要求增加特殊的构造措施。

3.车站建筑设计引入可持续设计发展的设计理念，充分发挥轨道交通工程优化城市格局的作用

轨道交通车站的综合开发与利用的意义逐渐被重视，但实际实施难度较大，所以仅在部分特殊地段，轨道交通工程才考虑结合物业对车站相关的区域进行综合开发，多以商业为主。轨道交通工程除交通功能，更有发展地区经济、优化城市格局的作用，因此车站的综合开发不能仅仅局限在城市中心区的商业意义，应在城市发展进程中承担更多的角色和功能。受各种因素尤其是城市规划与开发阶段制约，为降低投资风险，部分站点的综合开发不能也不宜一次实施到位，但有必要对车站的综合开发进行针对性的专题分析，提出经济可行的分期实施方案，近期预留充分的接口与扩建条件。

五、结束语

在城市发展区域扩展的进程中，随着地铁建设规模的快速增长，城市可利用土地资源的有限性使得大力发展地铁上盖物业的趋势在城市建设中越来越明显。在地铁上盖物业设计过程中，需要吸收借鉴成功经验，在实践中不断提高设计能力，完善地铁上盖物业设计。

参考文献：

[1]彭莉.轨道交通与地铁上盖物业联合开发设想[J].中华建设；

[2]郭海柱，杨骏.深圳地铁前海车辆段上盖物业工程管理[J].现代城市轨道交通，2012，05：50-52；

[3]高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）[S]，北京：中国建筑工业出版社，2015。