城镇小区物业设备管理问题探究

城镇小区物业设备管理问题探究

李振强

一、物业设备管理的重要性

（一）物业设备的管理关系到现代物业的竞争力和知名度

物业设备管理作为现代物业管理的重要组成部分，设备管理的好坏直接影响着房屋使用是否安全，房屋设备使用是否完好，房屋使用功能是否齐全。同时也对物业管理的升值潜力保值能力起着决定性作用，一个物业管理是否好也关乎物业的信誉，信誉的好坏又关乎群众选择住房时的取向。如果物业的管理一直处于良好的状态，那么人们便能安心的工作和学习，人们便对这个物业放心，对物业管理单位也十分认可，物业管理单位的信誉也因此提升，物业知名度提升才会有良好的经济来源。相反，如果物业的运转一直处于停滞和阻塞的阶段，那么物业管理单位便不会得到人们的认可。物业单位就没有市场竞争力，在市场中没有立足之地，这个物业便会走向衰落。

（二）物业设备的管理关系到物业进行服务的成本和物业资金的运转情况

树立良好的经济运转意识，想办法节约物业管理运行过程中的能耗操作消耗费用，寻找一些严格规范合理科学的管理方法来节约日常物业管理过程机器，材料，备用物品等东西的使用量，绝乱跑，乱冒，胡滴乱漏的不合理现象。以此达到节约成本的目的，通过科学的方法让设备机器的一直处于最佳的，最有效，最节约的运行状态。

然而事实上，物业管理成本不仅体现在物业管理的数量和质量上，还体现在对设备的维护，检修，保养上，对管理物品的保管储存上，另外材料的损耗也关系到物业管理的费用。因此，如何提高机械使用效率，合理科学使用机械，定期检修维护设备，让其一直处于最佳使用状态，减少维修和更换费用。

随着科技水平的进步，为了解放劳动力，机械化程度已经越越大，因此机械设备的资金占整个物业管理费用的比例越来越大。虽然人们通常的观念认为想要提高物业管理企业的经济效益就是要合理安排资金链，提高资金利用程度。然而不可否认的是如何科学规范使用管理设备也非常重要，简单的说就是如何用最少的资金投入得到最大的设备使用效果。

三）物业设备的管理关系到环境保护和环保的问题

如果一个物业设备的可靠性无法保障，物业管理上又常常漏洞百出，这样只会导致物业管理设备在使用上经常出现问题，这不仅常常导致物业管理进程停滞，使物业管理无法正常运行，也会给使用用户带来不便带来一些无法弥补的经济损失。如果设备陈旧，环保不达标经常发出巨大的噪声，这不仅会向环境中排放有害物质，还会给周围用户带来噪声污染。因此出于保护环境避免造成人员伤害，防止因为物业管理设备带来的人员伤害和经济损失的目的如何管理好物业设备已经成为一个重要的研究课题。

二、当前物业管理企业设备管理存在的问题

现阶段，我国的物业企业设备管理存在的问题主要包括以下几方面：

（一）缺乏专业人员、技术力量薄弱。对人才培养和引进的不中和缺乏稳定充足的专业技术人员队伍，对物业设备管理造成了巨大的阻碍。当前，物业设备的日益技术化、现代化，这就要求物业设备管理人员必须充分掌握物业设备的原理、结构、技术性能、用途、维护方法以及故障排除等一个或者多个方面的知识。换言之，实施现代物业设备管理的人员，必须是拥有丰富的物业设备管护经验、较高水平的专业技术，特别是“一专多能”的高素质人才。但是，在目前，除了极少数几个规模较大的知名物业企业之外，其他大部分物业企业的设备管理人员都无法符合这样的要求。

（二）缺乏足够资金。实施物业管理的资金使用的目的是：取之于民、用之于民，、收支平衡、略有节余。但是对于大部分物业企业而言，却面临收费困难、经费开支紧张的问题。由于社会公众没能够充分理解和支持物业管理，加之政府的税务部门仍然是对物业管理企业依照建筑行业的税收标准征收房产税、所得税、营业税及车船使用税及“两金”等多种因素，导致了大多数物业管理企业自建立以来就一直处于亏损状态，没有能力维修、改造物业设备，造成水电等故障多发，从而导致居民满意度下降，管理费的收缴更加困难，陷入了一种恶性循环。同时，由于物业设备的管护并不能直接产生经济效益，属于投入行为，因而一些物业企业往往错误认为将资金投入设备的管理不划算、亏了，这是是造成物业设备无法得到及时维修管理而积劳成疾、带病运行。

（三）管理成本高。随着社会发展与科技进步，越来越多的建筑将以大型、高层与智能建筑为主，建筑设备工程技术更是向自动化的建筑设备和计算机智能控制一体技术方向发展。和建筑本身相比较，物业设备的使用年限要短的多，并且随着使用年限增加，必然产生有形损耗；此外，由于新技术、新设备的出现，也会引起物业设备在使用价值等的无形损耗。这些有形和无形损耗，都会引起房屋设备维修更新间隔期的缩短，从而使设备管理成本增加。加之新型设备的投资也较大，维修更新这种设备的成本就更高

三、做好设施设备管理现代化应具备的基本条件

（一）树立科学的管理思想和发展理念

设施设备管理首先要逐步做到管理理念的先进化，即树立一种对设施设备管理整体综合的思想。可以从全局出发，思考和解决管理上的问题。尽量不要出现顾此失彼，要将技术管理和经济理两者合理的结合在一起，充分调动员工和专业人才的积极性，能为企业创造更大的效益和经济价值。

（二）提高物业企业人员的素质

物业企业对员工进行相关培训，努力提高员工的综合素质，通过员工综合素质的提高，实现企业效益的有效增长。企业对员工进行对员工进行培训，提高员工的业务水平以及应对突发事件的能力。通过对企业员工的物业设备管理的标准化培训，使企业员工重视设备的标准化操作及保养，保障物业设备的安全运行，同时，通过学习加深员工对设备的了解，加强企业内部员工的沟通，调动员工的思维，通过不断的学习优化高管的管理方案，提高企业的设备管理水平。

（三）完善设施设备管理的制度

在现代化管理思想的基础上，根据设施设备管理的要求，不断调整内部组织结构，健全规章制度，建立与设施设备相配套的工程机构，强化专群结合的班组设施设备管理，建立奖罚分明的制度，把前期管理、技术管理以及经济管理有机的结合在一起，以适应设施设备管理的现代化需求。

（四）探索先进的设施设备管理方法

现代化的管理不仅需要科学的制度，更需要的先进的方法。基于计算机网络技术的高度发展，应将传统的机械化管理，向信息化方向改进。尤其在设施设备维修方面，利用计算机技术可以达到缩短修理周期和降低维修费用的目的，以提高设施设备在整个寿命周期得经济性与环保性。

四、结语

随着技术的发展，物业设备也逐渐呈现出了智能化、复杂化。这就要求物业企业要不断的优化企业的设备管理水平，加大对本企业员工的培训，同时，吸收外部优秀人才，使企业在激励的竞争环境中，化挑战为机遇，使企业得到稳步发展。

参考文献：

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