关于房产测量方法的应用探讨

关于房产测量方法的应用探讨

朱颖

朱颖

淮安市房地产测绘事务所淮阴分所江苏淮安223300

摘要：近十几年来，我国房地产产业迅速发展，房产测量由无到有得到了人们的重视，在目前的房产测量的实际工作中，也出现了不少问题。房地产测量关系到普通老百姓的切身利益，房产测量结果的准确性是房产测量的核心。本文就当前房产测量技术和方法所存在的问题进分析，对测量中产生的问题进行分析解决。

关键词：测量方法；房屋；应用

房产测量的内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。验收合格的房产测量资料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据。房地产发展到今天，基本实现了商品化，房产已成为广受人们关注的数额巨大的个人财富。所以，房屋测量是关系到业主切身利益的重要因素，现就目前常见的几种测量方法进行简要论述。

一、房产测量的意义

从古自今，“房子”被赋予了很多的意义，除了家、避风港以外，还有财产的含义。房地产发展到今天，可以说基本实现了商品化，房产测量也走向了市场化，这就使得房产测量牵动着很多人的利益。对于房产测量工作人员，不仅需要高超的专业技能，还需要有强烈的责任感和法律意识，确保提供合格的测绘成果。房产测量内容丰富，主要包括平面控制测量、房产调查、要素测量、房产图的绘制、面积的计算等等。对房屋面积的推算，要运用房产测量的技术，其意义和作用是巨大的。房产的测量关系到广大产权人利益涉及面很广，因此，其全过程都必须体现出科学、严谨，准确，真实[1]。

二、房产测量的作用

房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘。而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书。所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属(法律上)、财政(税收上)和城镇规划三大基本功能。它的主要作用可以归纳为如下几方面：

(1)管理方面。为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样，才能进行妥善的管理和合理的规划建设，更好的调配使用房屋和土地，有计划安排旧城区住宅的修建改造，以及新发展区的规划建设。另外，房产测量的成果，亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料[2]。

(2)经济管理。房产测量提供了大量准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据，确保各项税费的及时征收。

(3)法律方面。房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益。加强社会主义法律管理的重要依据。通过以上房产测量作用的简述，不难发现，房产测量无论是对城市地理信息系统的建立，还是对整个区域的房产管理来讲，都是一项重要的基础工作。同时，我国实行的房产登记制度是一种法律登记制度，是一种以国家强制力为后盾，积极主动的行政措施，保持房产测量的连续性也就成了房产管理的迫切需要，而房产测量中难之又难的房产图测绘的现势性也就有了更高的要求。

三、房产测量的技术

3.1房产数字化测图技术

数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用。数字化测图采用一定方法采集有关房产的信息，通过计算机处理相关数据，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪，绘制成房产图。采用一定的方法采集有关信息，采用计算机处理，在利用图形的生成和处理，经过绘图仪器的输出打印出相关的房产图，需要有相关的硬件环境包括全站仪，经纬仪，手持测距仪等等。还要有相关的软件环境，做好具备专业的房产测绘软件。在实际的测量中，要有具体的测量方案，基本的测量控制点位，界址点的测量，进行房产调查，使用相关仪器进行野外测量的同时保管好得到的具体数据，在进行计算机的数据处理，经过图形编辑后，用绘图仪打印测量的具体结果。

3.2房产测量的方法

随着房地产业的不断发展，房屋测量技术也在不断的发展，房建测量技术经过几年的发展，主要采用的方法有：房产的数字化的测图法、坐标测图法、GPS测图法等主要的测量方法。在测量技术的运用中通过使用各个测量方法进行相应的分析比较，根据一定的房产测量经验进行分析，最终保证对于不同的房屋建筑面积，采用的测量的方法也不尽相同[3]。

3.2.1房产数字化测图技术

房产测量中的数字化测量的技术是采用一定的方法采集信息，并通过计算机对采集的数据进行处理，通过图形进行编辑，最终获得房产数字化的图形，在最后采用绘图仪或者其他的装备进行绘制，成为房产图。数字化测图的技术主要是从日本引进，在房地产、地籍测量等方面得到了广泛的应用。这种技术主要具有图形的形成和编辑，不用费太大的劳动强度。因此，数字化测土技术也是房产测量的主要发展方向。

3.2.2坐标解析法

房产建筑面积的测算比较麻烦，一般来说，面积测算也分为房屋测量面积和地面面积的测算。在当中的房产建筑面积主要表现在房屋面积测算以及产权面积或者数字定位测量的控制情况，但在商品房销售中主要使用网上计算，而一些用地测量技术主要采用的是封闭的地块进行的，尤其是在房地产业的地址和房产的面积进行控制，运用一个科学而又神奇的方法将商品的销售过程进行数据的计算并进行准确定法的估算。

3.2.3GPS技术在房产测量中的应用

GPS的测量技术是针对快速发展的数字测量技术进行分析，由于其技术含量相对较高，以及其卓越的性能，在目前的房产测绘上发挥着重要的作用，对于图形的定义以及图形的属性等情况进行控制，这样把房产的半段分摊的很清楚，并能自动进行繁琐的分层分户得到平面图，从而有效的将测绘技术更加精确化，并且看的做工都是一样的[4]。

四、结语

房产的测量技术具有基础测绘的技术性与合理性，其测量成果的准确性是核心，其法律性也可直接对每个购房者的经济利益造成影响。虽然现在测量技术渐渐成熟，但是在实际房产测量中还是存在着不少问题，比如各地的房产测量计算方法还不统一，怎么样解决这些问题，是人们应当重视的问题，因为这关系着老百姓的根本利益。因此，测量单位应该运用一些高新技术和方法来提高测量结果的精确度，以保证国家和人民利益。

参考文献

[1]李维强,田力伟.房产测量方法的应用[J].建筑与预算,2014,05:67-69.

[2]刘忠才.关于房产测量的作用与方法探讨[J].广东科技,2011,22:185+187.

[3]岳朝亮.浅谈房产测量方法与控制策略[J].河南科技,2013,07:157.

[4]秦晓燕,赵煦.房产测量在应用中的问题分析[J].科技与企业,2012,13:38.