探析土地登记管理与完善

探析土地登记管理与完善

殷甜甜董洪荣

郓城县国土资源局山东菏泽274700

摘要：土地问题与我国的农业发展紧密相连，也影响着我国的国民经济发展，对社会的稳定有着重要的作用，因此土地登记制度的完善和发展是推进和谐社会的关键因素，如果土地登记制度不够完善，将会直接影响土地使用权人对土地的使用、交易等方面的安全，也会给农业发展留下隐患。

关键词：土地登记；管理问题；完善措施

1.当前土地登记管理中常见的问题

1.1相对人登记意识淡薄土地作为不动产之一

因我国不动产物权以登记公示,所以土地物权的变动只有经过登记,才发生法律效力。但因各种原因不登记,造成纠纷,其中有很大一部分是因为相对人登记意识认识不足导致,主要表现为:

（1）相对人办证意识不足

许多人认为只要房子是自己住着，房子建在土地上，并且产权证上登记的权利人又是自己家的亲戚，办不办理变更手续无所谓，没有认识到土地登记的重要性，结果在以后的生活中得不偿失，这种情况在现实生活中并不鲜见。

（2）为了节省交易相关税费，不办理登记

土地变更登记中，申请人首先要提交相关税收的完税证明，同时也只有提交相关的完税证明后，才能办理房产的转移登记业务，通常要缴纳的销售不动产的各种税费，这是一项不小的开支，很多人不愿交这些税费。

（3）因材料不齐或嫌麻烦，拖延办理

因办理登记要求手续齐全，比如说抵押登记需要提交的材料较多，有土地使用证原件、土地批文、出让合同、出让金发票、借款合同、抵押合同、房地产抵押清单、土地评估报告、抵押人及抵押权人企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法人代表资格证复印件、法人代表身份证复印件、房产证(没有房产证的，提交由抵押人出具的书面证明)、委托他人办理的，提交土地登记委托书及受委托人的身份证明、宗地图、抵押方和借款人不是同一单位或个人的，提供双方同意抵押并愿意承担一切责任的协议书、申请审批表、地价确认书、董事会决议、抵押人的公司章程，如属国有资产，提供上级主管部门(国资局或其他)同意抵押文件等材料，这些材料一个都不能少。申请人有的因材料不齐或嫌麻烦，拖延办理。在实际操作过程中，应到土地管理部门和房产管理部门办理抵押登记，而未登记则造成抵押合同无效或不能对抗第三人。涉及土地转让的，必须转让双方到登记机关办理等资料繁多、手续繁琐。

1.2土地登记流程管理低效

一是审核手段单一，仍停留在登记人员的“火眼金睛”上。面对审核的各项繁杂的材料，仅依靠工作人员的眼睛、或凭感觉，难免有“漏网之鱼”，技术手段需要进一步提升；二是部门协作协调有待进一步加强。除宗地自然状况主要依靠测绘等外业勘查完成外，面对造假现象的逐步升级，对申请人、权源等的审核只依靠土地登记管理部门完成，这样不能保证准确高效地完成登记任务，部门协作有待进一步加强。

（2）注册登记环节中错登、漏登等现象仍未杜绝

由于各个时间段的登记方法、技术规程等不一致，以及工作人员素质等各方面原因，很容易导致各种土地权利的重登、漏登、错登现象的产生。土地登记的错登和漏登主要有土地权利人姓名或名称错误、共有土地各共有权人权利比率错误或遗漏、土地权利登记错误、权利内容错误或遗漏等。错登、漏登类型主要有：原始登记文件错误；登记申请人弄虚作假、伪造证件和文件，采取欺骗手段行为；土地登记人员审查疏忽或书写错误。

1.3土地登记信息技术仍需提升

一是查阅不畅：查询人受限，应当向查询机关提供本人的身份证明，并填写查询申请表；二是限定范围：(一)土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料；(二)土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料；(三)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。三是各地信息系统建设水平不同步，查询手段也有差别，有的地方甚至仍采用手工查询的方法，效率较低下。同时，土地登记信息的变更没有做到与时俱进，有滞后性，阻碍了登记查询的准确度。

2.土地登记管理中常见问题的解决对策分析

2.1明晰政府和市场在土地登记管理中的职能

通过以上对当前土地登记管理中常见的问题分析得知，现阶段土地登记管理中出现政府与市场职能模糊的问题，影响到土地登记管理工作的效率，对此，应明晰政府和市场在土地登记管理中的职能[3]。首先，土地登记管理应严格的按照相关法律规定进行，规定中认为县级以上的国土资源都必须由行政主管部门作为土地登记的主要管理部门，同时，相关的土地登记机关必须执行政府部门的职能，积极做好相关政策、规章、技术指标等推广工作，并适当的去干预相关的土地权力关系。其次，要不断的完善规章制度，并保证高效体制运行下形成各实体之间的相互制约、相互促进的体制，尤其是一些中介结构的介入，相关人员必须取得准入资格证，并在社会经济发展中不断的去提升自身的专业知识水平，积极做好地籍、土地登记等相关的测量工作，从而保证土地登记管理工作的顺利进行。

2.2全面提升土地登记管理的法律效力

从市场经济的角度上来看，土地市场是市场经济的重要组成部分，尤其是土地不动产领取更是人们经济活动的重要方面之一，而通过以上的分析了解到，一旦对土地登记管理的法律效力不明确的话，势必会影响到土地市场的正常运行，对此，要全面提升土地登记管理的法律效力。首先，应完善土地产权登记法律制度，加强对土地权力变动的保护，并将法律的效力充分的发挥出来，确保土地登记管理工作的顺利进行。其次，要确定法律效力的层次，从我国的法律发展情况来看，法律效力最高的就是宪法，其次是行政法规、地方性法规等，对土地登记管理的法律效力要结合不同法律的特性进行合理的运用，并针对土地登记管理颁布相应的法律法规，例如，《土地登记规则》、《土地登记法》、《物权法》等。

2.3提升土地登记管理的信息化服务

首先，应正视土地信息的应用价值，提升土地登记人员的全新观念，积极主动的去接受新的知识，了解土地信息能够给土地登记管理带来的好处。其次，加强信息化网络建设，不仅要将土地的各项信息录入到计算机系统中，更要实现土地信息的共享，将土地信息的应用价值充分的发挥出来，而且，通过网络服务化的普及，更有利于土地市场的顺利发展。

结语

随着我国改革开放的深入和国民经济的发展，土地作为农民经济收入的基础和城市发展的源头，日益受到社会各界人士的关注，土地的经济效益也日益显现，成为影响我国经济发展的重要因素。作为土地登记人员，应顺应时代的发展，在新时代的背景下完善土地登记制度，提升土地登记管理水平，维护土地权利人的合法权益，优化土地登记的流程，进一步促进土地登记制度的发展和完善。

参考文献

[1]朱梅芳.土地登记管理中常见的问题及其对策分析[J].现代物业（上旬刊），2013，06：20-21.

[2]蒙毅，翟建松.现行土地登记管理体制需要改革[J].中国土地，2008，06：63.