农地评估中土地评估方法的选择及应用探究

农地评估中土地评估方法的选择及应用探究

贺东亮

黑龙江名泉房地产估价有限公司黑龙江哈尔滨150001

摘要：农地评估工作是土地交易市场中土地价格谈判的重要依据，评估工作人员不但要对市场发展情况、土地使用途径、土地生产价值等方面全面了解，同时还要对相关的法律法规完全了解，遵循合法原则，建立完善的土地评估制度，结合土地使用情况进行相关评估方法选择，保证评估工作质量优，效率好，充分发挥土地评估工作的作用。本文针对农地评估中土地评估方法的选择及应用进行探究，为更好的提升土地评估工作质量提供参考建议。

关键词：农地评估；评估方法；发展与现状；方法应用

农地评估工作对提高农地利用价值有很大的影响，在全面实施土地节约利用政策下，各地政府针对农地使用标准进行重新调整与规划，并结合当代农地使用情况，对其评估标准进行改善，制定多种评估方法，以满足不同土地性质的不同评估要求，以此保证土地评估合理化，下面结合土地使用权市场交易制度、估价制度、农地评估理论及方法比较以及我国农地评估的现状进行分析，探讨评估方法在农地评估中的应用意义。

一、我国农地评估的背景及现状

1、开展农地评估的背景

（1）土地使用权市场交易制度确立

土地交易权制度、使用权不断完善与改革，这使得土地的使用逐渐以市场交易模式进行集约化、产业化发展，尤其是相关新规定出台后，给农用土地评估工作带来新的发展方向。采取分等定级的评估形式，提高土地使用价值，促进土地能够在节约、合理的使用原则上开发用途，制定土地使用权市场交易制度，提高土地利用价值、经济效益、服务意义。

（2）土地估价制度发展

分等定级和估价工作在土地使用政策改革下也在不断优化与改进，并先后制定了新的管理规程与标准，构建完整的农地分等定级、估价体系，并在多个省、市地区进行新估价制度的实施，并取得很好的应用成果。这对全面发展土地估价制度有着更为有效的推动作用。

（3）土地使用权制度改革的影响

传统的农地交易属于无偿交易，行政主导，使得农民与政府在土地交易上存在矛盾，进而对政府的土地使用制度非常不满，而在现代交易市场模式下，土地使用得到很好的规划，并且制定科学的评估体系，尤其是实施家庭承包制后，农民的态度大有改变，并且积极性愈发升高。农地由单一的粮食耕作用途，转向工业、经济、生态、牧业、养殖等多方面用途发展，使得土地的利用价值越来越高，并且农村经济水平也受此影响不断提高，进而农民对土地评估制度、管理、筹划等工作的支持度也越来越高。

2、农地评估理论及方法比较

市场比较法、收益法和成本逼近法是公认的三种最基本的土地评估方法。在我国，常用的土地评估方法还有剩余法和基准地价系数修正法、路线价法。市场比较法的理论基础是替代原理。使用条件是存在发达的土地市场及丰富的交易案例资料，仅适用于有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估农地应有相关性和替代性，交易案例较少或无交易案例的地区则不适用。收益法是以求取待估农地纯收益为前提条件的估价方法，因此这种方法最适宜于为获取收益目的而使用土地的估价。

成本法一般适用于新开发土地的估价，不适用于已开发土地估价，而且成本法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用大价值高，因此其评估结果只是一种历史“积算价格”，对土地的效用、价值及市场需求方的情况未加考虑。剩余法主要适用于待开发土地或待拆迁改造的再开发房地产的评估。基准地价系数修正法仅适用于已完成土地分等、定级估价并建立起基准地价及其修正体系的县域内评估。路线价法仅适用于临街大宗商业用地的估价，对农地评估来说不适用。

3、我国农地评估的现状

由于农地市场交易发展滞后，在运用市场比较法时，往往缺少可比案例。许多农地的纯收益往往偏小，且不易测算，这也不易运用收益法评估。绝大多数农地不是刚开发的土地，即使是刚开发的土地，由于土地开发费用往往偏高，而成本法是没有考虑农地的效用、项目收益及市场需求情况，将导致农地价格低于其市场价格。已开发的农地毕竟不多，因此剩余法也较难普遍应用。目前，我国农地定级估价工作刚开展，已建立农地基准地价及其修正体系的县域还很少，因此基准地价系数修正法在大多数县域仍无法适用。

二、市场比较法及其在农地评估中的应用

1、市场比较法的内涵

市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖、租赁实例成交价为基础，与待估农地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、日期、状况、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估农地在评估时点地价的方法。

2、市场比较法的程序

在运用市场比较法评估农地时，首先要收集农地的交易资料，并选择3～10个的适当的比较案例，然后将待估农地与比较交易案例的差异进行修正，即经过交易情况、日期、区域因素、个别因素以及使用年限等修正。最后对每个交易案例的比准价格进行分析，确定合理的试算价格。

三、市场因素替代法及其在农地评估中的应用

1、市场因素替代法的内涵

市场因素替代法是发达国家常用的环境评价方法。引入这种方法是根据农地评估的实际，认为农地评估中的市场替代法是指计算因素替代物市场价格来评估没有市场价格的农地的方法。市场因素替代法的理论依据是机会成本和替代原理。当评估对象本身没有市场价格来直接衡量时，首先寻找市场价格的替代因素。例如，政策环境、自然资源、经济环境、清洁空气水源、独特的地貌等。其次，就找到某种市场价格替代因素来间接衡量其价值，最后计算出估价对象的价值。

2、市场因素替代法的程序

首先对评估农地进行因素分析，再寻找某种有市场价格的替代物来间接衡量待估农地的价格。例如对现代农业景区的农地评估，就可以用旅游费用作为替代物来衡量。通常，具有旅游观赏功能或娱乐功能的农地，往往是门票收入很低，但参观者从中得到的效益往往高于门票。为了估计参观者的支付效用，可以使用旅游费用作为替代物来评估现代农业园区的地价。旅游费用包括必要的交通费、食宿费、景观消费等实际支出和休闲享受等机会效用收益。

四、项目假设开发法及其在农地评估中的应用

1、项目假设开发法的内涵

项目假设开发法是指在连替代市场都不能找到的情况下，只能人为地假设开发完成后的市场来评估农地价格的方法。项目假设开发法的主要代表是意愿调查法，即直接通过询问来得到人们对农地愿意购买的价格。

2、项目假设开发法的思路

与市场比较法和市场因素替代法不同，项目假设开发法不是基于可观察到的或预设的市场行为，而是基于调查项目对象的回答。其思路也很简单，为了使评估结果更客观合理，评估人员首先收集一定数量的相同或相关项目，并针对评估对象做项目分析，然后将分析结果加以汇总修正，最后确定估价对象的价格。

参考文献：

[1]康鹏.土地评估中市场比较法的改进与应用研究[D].武汉工程大学，2016；

[2]荣培.收益法在农用地在价值评估中的应用与改进研究[D].重庆理工大学，2016；

[3]李倩.假设开发法在土地评估中的应用研究[D].河北大学，2016.