土地用途细分下基准地价评估的探究

土地用途细分下基准地价评估的探究

历彦华

黑龙江北斗地价评估有限公司黑龙江哈尔滨150000

摘要：城市化建设进程不断推进的同时，对于城市地面的应用也带来了一定影响。在经济发展的推动作用下，城市地面的使用方式也有所转变，已经不再局限于居住用地，相对来说商业用地以及生产用地的面积在逐渐提升。为了保证对城市土地的合理利用，政府部门需要做好城市规划工作，对于土地用途实行细化管理。依托于市场经济的发展形势，对城市土地用途实行合理规划，在此基础上，就突出了对基准地价进行评估的重要作用。文中，在对基准地价进行阐述之后，又以商业用地为例，对评估方法进行探讨。

关键词：土地用途；细分；基准地价

城市发展的过程中，对于城市地面使用方式的有效确立是城市建设规划的主体内容。政府部门需要根据市场经济的发展形势，结合城市自身的发展实际，对城市地面的使用方式进行精细划分，对特定的区域的土地用途进行有效确定。实际发展的过程中可以发现，对于不同区域的城市地面，其自身用途也存在较大的差异，这也导致了价格不一的发展态势。为了实现对城市地面的合理利用，政府部门需要考虑到多方面的因素对地面价格进行准确评估，从而实现对城市土地的科学管理。

一、基准地价的主要内容

1、基准地价的概述

基准地价，实际上指的就是土地的初始价格。在城市建设的过程中，基准地价就是对城市不同用途地面的价格评估方式。基准地价在确立时，需要综合考虑多方面的因素，使其能够为竞拍者提供有效的价格参考。在以往的土地管理工作中，并没有针对基准地价进行有效划分，采取的是统一定价的方式，并没有依据特定区域土地的价值以及土地用途进行有效划分，这种土地管理方式，存在较大的弊端，会对土地的自身价值造成较大影响。针对上述问题，政府方面提出了两种评估方式，一种是针对同一级别土地的评估工作，采取相同的定价方式；一种是对于土地用途区域所形成的地价评估方式，可以采取平均分摊的定价方式。

2、基准地价的特点

基准地价的特点集中表现在以下几个方面：实际上具体的地价评估工作并不是政府方面直接执行，而是委托给专业的评估机构对特定区域的土地进行地价评估，最后得出的评估价格需要及时向社会发布评估信息；依据评估土地用途的不同，需要遵循不同的评估标准，从我国当前的土地管理情况来看，评估标准可以分为三大类，主要有工业用地、商业用地和住宅用地；基准地价的另一特点为，商业用地与工业用地同住宅用地的价格存在较大的差异。相对来说，商业用地和工业用地的价格偏高；最为突出的特点就是全面覆盖性；指的是对于不同区域的同种用途土地，其价格上的差距也相对较小。

3、基准地价的作用

基准地价的主要作用为，对土地价格进行有效规范，避免出现胡乱竞拍的现象，为后续实际开展的土地拍卖工作提供一定的价格参考，这对土地市场的规范开展具有积极意义。除此之外，还可以为土地管理工作提供一定的支持，政府部门在进行土地价格修改时也可以依据基准地价进行相应内容的修订。

4、呈现出来的问题

我国早在1990年就开始针对土地进行基准地价评估，主要采用的是综合性以及分散性的地价定级分析方式。而随着城市不断发展，我国城市土地用途呈现出多样化的发展方式，这就使得我国最早确定的土地价格标准已经不能使用与当前社会的发展，表现出一些无法调和的矛盾。土地划分呈现出单一性，市场需求呈现出多样性，两者之间表现出相互矛盾的特性。传统土地用途划分程度不够细化，城市土地需求越来越大，两者之间呈现出一种畸形的矛盾特性。

二、土地用途细分下的基准地价评估方法———以商业用地为例

1、归纳分析法

归纳分析法，实际上就是对商业土地的相关数据和资料进行收集。主要收集内容包括，土地出让数据、实地勘察数据和土地报告数据等。在对商业土地的相关信息进行全面收集与整理之后，对其中的数据进行具体分析，从而保证基准地价的有效确认。

2、市场比较法。

市场比较法测算具体步骤如下：通过对房地产市场的分析，根据影响商业房地产价格的主要因素确定比较因素。结合收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次测算方法选择以下因素作为比较因素：基本公式：V=VB×A×B×D×E式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数；B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。

3、收益还原法

（1）商业土地年收益的估算。a.商业相同业态的年收入估算。针对每个商业点样点，通过实地调查，调查收集其租金水平。根据《城镇土地估价规程》，房地产年纯收益=房地产年租金-年运营费用，年运营费用可以按房地产年租金的一定比例计算。通过调查和分析，本次测算年运营费用按房地产年租金的40%计算。b.房地产年纯收益中建筑物收益的估算。根据《城镇土地估价规程》，房地产年纯收益中包括建筑物收益和土地收益两个部分，还应从房地产年纯收益剥离建筑物收益，剩余土地收益后确定土地价格。土地建筑物收益估算采用以下公式计算：建筑物总收益=建筑物重置价*建筑面积*建筑物还原利率；单位土地建筑物收益=建筑物总收益/土地面积=建筑物重置价*建筑面积*建筑物还原利率/土地面积=建筑物重置价*容积率*建筑物还原利率；估算时，建筑物重置价按建筑物平均造价2400元/平方米计算，房屋还原利率取12%计算。容积率根据实地调查结果确定。c.商业土地年收益的估算。根据以上分析，商业土地年收益=房地产年纯收益-建筑物收益。

（2）土地还原利率的确定。对于商业用地价格进行评估时，还需要考虑到商业用地的经营属性问题。鉴于商业发展过程中，所产生的资金较大，在本次研究中，是参照基准地价更新研究报告中对土地还原率的确认方法，采取8%利率的土地价格。

4、综合分析法

在利用上述方法对土地细分下的基准地价评估作业进行研究时，为了保证基准地价评估的合理性以及准确性，还需要与市场比较法和收益还原法为基础，采取其他基准地价评估方式。在此基础上，对各类基准地价评估参数进行修改。

结语

城市发展的过程中，土地规划是保证城市经济发展的关键内容。在土地用途细分下，基准地价的评估工作已经成为保证城市土地规划操作的重点工作内容。在城市发展进程不断推进的基础上，经济结构发生了很大的转变，城市用地的用途也呈现出多元化的发展趋势。为了保证城市土地可以得到有效利用，就必须做好基准地价评估工作，实现对不同用途地价的有效确认，从而保证城市土地价格的有效管理。

参考文献：

[1]张顺.土地用途细分下基准地价评估研究——以成都市商业用地为例[D].四川师范大学，2015；

[2]狄春雷，崔宇，谭永生，等.商服用地及其细分用途基准地价评估研究[J].湖北农业科学，2017，56（15)：2966-2970.