资产证券化在商业地产融资的应用

资产证券化在商业地产融资的应用

杨玲

杨玲

重庆市汉基伊达置业有限公司重庆市401300

摘要：我国在2005年后逐渐加强了对资产金融化的引进，此种全新的融资方式在全世界范围内得到了广泛的应用，但是由于发展时间相对比较晚。所以，这项工作的开展仍然存在很多不完善的情况，尤其是在商业地产融资过程中，资产证券化的应用更是凸显出很多问题。如果在全新的市场经济背景下，不能及时对问题进行有效解决，必然会对我国金融工作的顺利开展产生负面影响。针对这种情况，本文就将对商业地产中对资产证券化的应用进行详细分析，希望对社会经济发展水平的提升提供有效帮助和指导。

关键词：资产证券化；商业地产；融资

资产证券化是近十几年世界领域金融行业提出的全新创新形式。换言之，资产证券化作为一种以资产为现金流的支撑方式，通过在市场中对证券工具的发行，往往可以更为直观的进行收益与风险整合。但是和众多先进国家相比，我国金融行业发展仍然存在问题，这也要求我们需要积极学习国外先进融资方式，在针对国家发展需求的同时，实现对金融产业的全面调整。当前，商业地产作为我国重要的经济形势更是逐渐引起了人们的关注和重视，因此，如果这一工作的开展受到了影响，必然会对后续经济工作的开展起到限制性影响。针对这种情况，为了实现多渠道的资金发展，本文也将对资产证券化在商业地产融资中的应用进行研究，希望对我国经济全面发展起到有效推动性作用。

一、商业地产的主要困境

商业地产经济成本是企业当前和未来都需要关注的重点问题。如果经济短缺，必然会限制企业工作的顺利开展，加上当前地产行业发展水平的稳定提升，需要资金的环节也在不断增加。由于经费短缺，给商业地产发展也带来了不同程度的负面影响。很多商业地产企业在工作发展中，为了进一步控制经济成本，在建筑材料的使用过程中以次充好，不仅在很大程度上影响地产行业的顺利发展，还会对群众生命安全产生严重的影响[1]。所以，商业地产在实际工作中不仅要发展相应的附加产业，还要积极拓展和创新融资渠道，从而实现商业地产的全面发展。

二、商业地产资产证券化的主要问题

资金是当前市场经济发展的血液，更是商业地产实现生存和发展的重要构成。所以，商业地产企业要想在此种背景下获取稳定发展，就需要对当前商业地产资产证券化的问题进行解决。

（一）内部融资问题

地产企业在实际发展中由于存在资金缺乏的问题，并且自身积累有限，所以内部融资工作经常出现问题。在当前全世界范围内而言，地产企业在创业环节中大多都是借助内部融资得以发展的。因为，在实际创业环节中大多数企业的经营规模都比较小，工作环节中需要应对较大的市场风险，并且外源的融资难度往往更大，企业需要将内源融资作为筹集资金的重要方式。在当前我国的实际发展阶段，很多地产企业仍然处于发展的初级阶段，内源容易更是其发展的主要资金来源。由于当前创业基金的发展还在不断探索，因此，会出现风险投资资本规模小和来源少的问题，难以实现对地产企业融资需求的满足，这必然会在很大程度上影响企业稳定建设与发展，难以促进资产证券化的合理发展。

（二）外源融资问题

在当前我国社会发展环节中，资本市场仍然存在较大的进步与发展空间，现阶段很多地产企业，特别是中小地产企业很难得到有效的资金支持。在地产企业的证券化发展和融资环节中，商业银行贷款更是占据着较大比重，但是商业银行更是对企业贷款上提出了较多限制[2]。针对相关数据研究发现，中小型地产企业的贷款只有银行信贷整体的百分之八左右，这与地产企业创造的经济价值和财政收入都存在较大的不相符。所以，当前中小型地产企业不仅存在内源融资问题，在外源融资环节中也存在很多问题。因此，对中小型企业融资问题进行解决也是当前最重要的问题之一，如果不对问题进行解释解决，必然会大大限制和影响资产证券化融资的有效开展。

三、对商业地产资产证券化融资的相关对策

对于商业地产发展来说，资产证券化的融资手段不仅能保证资金成本得到合理供应，还能将资产流动性不佳的企业提供帮助，这对于企业资产提升和灵活性发展提供有效帮助。与传统的银行贷款形式相比，这种融资形式可以更为直接的进行融资，优点表现为提前掌握未来收益。在实际研究中发现，资产证券化和传统工作相比成本比较低，无论是采用哪种融资方式都会出现明显的融资风险，这也意味着融资方式仍然需要不断完善和发展。

（一）强化风险意识和资金成本意识

地产企业管理层和相关财务管理人员应该充分强化自身的风险意识，这样在对地产企业资金进行综合分析的基础上才能选择更为恰当的融资手段，在债权融资等环节的合理开展下，有效解决资金应用问题。而要想实现对资金成本的降低，就应该充分分析和预测地产资金市场供求情况，从而更好的进行融资准备，在此种方式下也有效实现对资金成本的控制与降低。在此环节中，地产企业工作人员还应该对各种可能用到的融资方案进行可行性探索，在不同的方式下进行成本对比，只有这样才能在融资环节中实现方案的合理选择。目前，我国地产行业的资产证券化工作仍然处于起步的初级阶段，没能在实际工作中加强对法律制度的健全，因此，在工作中经常会出现较多风险，为了实现工作的有效开展，就要加强对法律制度的完善。这样才能在工作发展中提升人员的风险意识，强化地产企业的资产成本意识。

（二）强化和完善配套体系

在地产企业发展中，资产证券化不仅仅是一项单独的工作，而是和整体工作有着重要影响。所以在工作的开展过程中更需要为制度发展提供帮助。在对法律制度不断完善的基础上，还需要积极完善工作体系。首先，加强对新会计准则的完善。当前工作中所采用的会计准则已经不能有效适应社会发展要求，不管是会计计量还是定义环节中，都需要对其进行优化和改进。其次，要对企业税收制度进行改进。比如利息税问题的改进，由于不同税种之前往往会存在较大的缴纳差异，因此，可以对重复纳税问题进行合理优化，有助于纳税主体的明确。最后，加强对监督机制的完善。在市场发展过程中，监督机制可以更有效的起到保障性优势，政府在实际工作中也要充分发挥监督作用，在实际工作中构建监管体系，通过对资产证券化平台的构建，实现有效的组织和工作开展[3]。

（三）对金融市场进行优化，实现融资渠道的拓展

政府在实际发展中应该合理选择应对措施，从而更有效的提升金融市场发展水平，这对于地产企业融资环境水平的提升也将起到十分重要的帮助。在这项工作的开展环节中，可以在法律、法规的作用下，实现对融资形式的规范，这对于各项融资工作的开展也将提供积极的工作方向。此外，还应该强化自身的创新意识，不断在地产企业建设中实现融资渠道和手段的完善，这样才能在制度的保障下，更好的对融资渠道作用进行发挥。在这项工作的开展环节中，相关工作人员还需要要对自身经营管理工作进行强化，通过对地产企业融资能力的提升，为企业融资工作的开展奠定良好基础。只有这样才能更好的进行融资渠道的储备工作，降低融资工作中出现的各项风险问题。

（四）强化财务管理力度，对信息真实性进行提升

无论地产企业在实际发展中采取什么形式进行融资，都与财务报表的信息审核有着紧密联系，所以只有经营状况良好、具备较强盈利能力的地产企业，才能实现对各类融资形式的完善与规范，这样各项工作的开展才能具备更科学的方向。因此这也有要求商业地产企业在实际发展中要加强对现金流的有效管理，在提升地产行业发展水平的同时，获取更强的盈利能力。而在本质而言也将对地产企业信息总结的准确性和科学性提供有效帮助，有助于地产企业融资渠道的拓展。此外，在工作中还应该根据地产行业发展的实际发展情况，对资本结构进行相应的调整，这样才能在财务报表中对其进行准确反映。这种方式使得投资者在进行投资前，需要更全面的对地产企业盈利能力和潜力进行评估，只有对这些问题进行了准确掌握才能更好的开展投资工作，提升投资工作的科学性与有效性。

综上所述，通过上文的分析可知资产证券化在商业地产融资中的应用具有重要意义。在近年来的社会发展背景下，宏观政策对房地产行业的影响不断提升，所以，房地产企业如果仍然采用传统单一的融资方式，很难实现自身发展水平的提升。因此，在今后工作中，要想对问题进行有效解决，更需要加强对融资方式的拓展，充分发挥资产证券化的优势，只有这样才能确保商业地产发展水平的全面提升。

参考文献：

[1]孙旭.优质商业地产资产证券化模式及影响分析[J].当代经济，2016，14（1）：22-24.

[2]吴新琦.国内商业地产融资风险及对策分析[J].地产企业管理与科技，2018，39（32）：63-64.

[3]莫清华.转型背景下商业地产的投资前景与融资模式——基于REITs的投资价值分析[J].商业经济，2016，19（8）：85-88.