土地收购储备制度存在的问题及对策

土地收购储备制度存在的问题及对策

邬振兴

平南县土地储备中心广西平南537300

摘要：近年来旧城改造及城市的扩建，城市化建设进程呈现出前所未有的速度。这也使土地资源供给呈现出十分紧张的态势。基于这种情况下，需要全面推进土地收购储备工作，并加强对土地收购储备的规范化管理，以此来提高广西贵港平南县土地储备中心土地资产的管理水平。

关键词：土地收购；储备制度；常见问题；对策

引言

土地收购准备金的规范化管理是国家加强土地资源管理的重要措施。它对提高土地资源利用效率、保护耕地资源具有重要的作用和意义。同时，加强土地收购储备的规范化管理，也有利于提高土地资源利用效率，缓解国民经济发展过程中的人地矛盾。各级部门要正确认识土地收购准备金规范化管理的重要作用，采取有效措施，推进我国土地收购准备金规范化管理的发展进程，以实现土地资源的合理利用，促进土地储备工作的有序进行。

1我国城市土地收购储备制度的现状及存在的问题

1.1土地储备的法律依据和体系不健全

至于有关土地储备制度的法律法规，至今仍未有有效的法律制度。2007年由国土资源部、中国人民银行和其他部委联合发布的《土地储备管理办法》是唯一的土地储备条例，但其法律效力很低，这不利于土地储备制度的实施；由于缺乏监督制度，有关法律责任和责任的规定只存在于地方政府法规的层面。法律的约束力有限，制度的实施和良好运行在实践中得不到保障。

1.2收购资金不足，土地收购价标准低

针对当前的现实和发展，土地收购储备机构（公司）主要准备通过银行贷款支付收购资金的首付，并为部分政府项目资金拨付启动资金。这种方法只依靠银行贷款，导致收购资金有限。此外，地价不合理，主要表现为收购时的低价和拍卖时的高价。这一操作在土地上造成了巨大的利润，导致房地产开发商囤积土地，坐拥市场，造成社会不稳定。

1.3土地储备的分红和补偿制度不完善

土地收购储备机构在收购土地时需要对被收购方进行补偿。目前的补偿形式主要包括交换新建的商品房和现金。由于大部分土地是由政府公开收购和拍卖的，土地购买者在政府的领导下设定的补偿标准往往比较低，甚至缺乏补偿。因此，这将导致买方的赔偿得不到满足。这就产生了中国著名的“钉子户”。此外，农民进城后，没有具体措施保障子女的教育和生活。此外，也没有建立股份制来让补偿方购买股份以达到分红的目的。

1.4土地储备运作的风险控制机制不完善

在整个土地储备过程中，必须有大量资金参与循环，从而产生金融风险，而金融风险最集中的是融资风险。目前，土地储备运行所需资金主要通过银行贷款解决。政府只向初期资本注入少量资金，用于营运土地储备。然而，通过银行贷款解决土地储备所需的运营资金存在两个风险。这两种风险是贷款存在和利息支付的风险。其中，银行贷款风险主要表现为银行有能力一如既往地提供金融支持，尤其是在银行融资困难的情况下；利息支付的风险主要体现在土地储备经营能否获得足够的利润，以及这种利润能否承受银行巨额贷款的利息。因此，可以看出，土地储备需要建立一套风险控制方法，这些方法只是土地储备不同于过去简单的行政管理。

2完善土地储备制度的方法及对策

2.1完善土地收购储备管理制度

在土地收购储备规范化管理工作过程中，国家及相应单位应不断完善土地收购储备管理制度。第一，应完善土地收购制度。在土地收购储备规范化管理过程中，如果土地收购制度不完善，没有切实保障土地合法所有者或使用者的权利和利益，就会导致土地收购纠纷的发生，影响土地收购储备规范化管理进程。所以在土地收购过程中，应完善相应收制度，维护土地所有者或使用者的合法权益。第二，做好土地储备工作。对于那些凡需盘活的存量土地以及新征集土地，应做好相应的储备工作。除了一些土地需要特殊处理外，应将其纳入政府储备库，成为国有土地储备资源，从而形成“先储备、后出让或出租”的土地供应机制，从而强化政府对土地一级市场的控制。

2.2拓宽土地收储融资渠道，调整土地收购储备权益分配

对于融资渠道，可以每年将一定比例的土地出让资金收益转入土地收购储备基金账户，专门用于土地收购储备。或设立土地收购储备基金，以探讨利用市场运作向社会筹集资金。但是，在任何一种模式中，都应重新界定土地储备资金的分配，以便能够获得土地，并改进土地红利和补偿机制。由于征地的基本特征是强制性的，且收购价是以补偿为基础的，因此有必要充分考虑土地开发权所带来的土地增值。收购应保证充分的公民平等，并在自愿的基础上进行。此外，还应广泛征求群众的赔偿和拆迁意见，认真梳理，使赔偿方案能够充分反映人民群众的情况，均衡分享多种利益。有效实施“开放制度”。赔偿标准和安置政策应当公开，赔偿金额应当公开，并接受被收购土地的审计监督。制定合理的补偿价格。按照“既保证无地人民不因失去土地而影响原有的生活水平，又符合当地经济发展水平的市场经济规律”的原则，土地购买者将从经济中获得充分的经济补偿。

2.3严格控制土地收购储备范围

土地收购储备的实施是政府将土地作为市场流通的商品。因此，土地价值最大化是土地收购储备的核心目标。因此，土地的使用是集中的，产生了最大的效益，避免了大规模土地采伐产生的浪费和闲置问题。加强集体土地建设征地，比如一些闲置土地。政府可以统一收购土地作为投资促进的需求，为人民谋利益。

2.4建立风险约束管理机制

在强化土地收购储备规范化管理工作的同时，还应建立相应的风险约束管理机制。具体可以从以下一方面进行：第一，规范土地市场，从而为土地收购储备工作的开展创造良好的环境。相关部门应强化对土地市场的管理，合理改革土地使用制度，优化土地资源利用效率。第二，加强各个部门之间的协调合作。土地收购储备管理工作具有一定的复杂性，需要涉及到多个部门的工作。因此在工作过程中，应强化各个部门之间的沟通协作，从而提高工作质量和效率，促进土地收购储备工作的有序展开。第三，建立合理的价格补偿机制。在土地收购储备工作过程中，应明确土地价格及其内涵，并合理进行土地价格评估，合理分配土地收益。

2.5拓宽土地收购储备资金的渠道，健全完善风险防范机制

当前土地收购储备工作中资金来源较为单一，多依赖于银行贷款，这必然会增加土地收购储备的融资风险。因此需要进一步建立健全土地收购储备资金筹措机制，拓宽土地收购储备资金渠道，可以建立土地投资基金、政府土地基金、发生债券及推行“换地权益书”等，拓宽资金业源，在融资过程中尽量将风险降至最低，有效的提主土地收购储备的经济效益。

2.6拓宽融资渠道、加强风险管控

在土地储备运作集资的过程当中，一些国家选择通过设立土地基金、实施土地债券化等做法吸纳社会资金，分散土地储备的风险，实施土地储备运作。这样做的优点是可以保证政府在土地盘活的过程当中取得合理的收益，同时有效地调动和吸取社会资金，因此可以极大程度地分担风险；也可以通过重大事项听证方式，减少行政干预和人为因素的干扰，切实维护投资人的利益。

结语

土地储备制度的主要目的是规范土地市场的运作，加强政府对土地的控制，促进土地资源的节约和集约利用，从而提高建设用地的保护能力。通过不断完善和完善经营机制，建立更加公平的收入分配和收购补偿机制，进一步增强政府对土地市场的垄断能力。

参考文献：

[1]杨雪.完善土地收购储备运行机制的途径探讨[J].中国高新区.2018(07)

[2]高俊英.浅议忻州市土地收购储备工作的发展与完善[J].华北国土资源.2018(02)