不动产登记存量数据库建设方法探讨 -以象州县不动产数据整合为例

不动产登记存量数据库建设方法探讨 -以象州县不动产数据整合为例

刘佳佳

象州县土地储备中心 广西来宾 545800

摘要：本次象州县不动产统一登记工作的主要目标是根据不动产登记“四统一”的要求，按照尊重历史、充分继承的原则，保留和认可原有土地部门和房产已形成的调查成果及数据库成果，对涉及到初始调查和变更调查的房屋、土地，统一按照目前国土资源部颁布的《不动产登记数据库标准》等有关标准和规范，通过集中统一的调查，按照空间位置关系和统一标准紧密整合，消除各类数据之间的矛盾和冲突，建立各类数据之间的联系，形成统一的不动产存量数据库，实现房屋、土地空间数据和登记业务数据、档案数据的一体化存储，以达到图、属、档一体化管理的应用目标，为不动产登记信息基础管理平台运行提供数据支撑，为信息平台的运行奠定牢固的基础，本文主要介绍不动产登记存量数据库建设的技术方法，可以为后续第二、第三阶段数据整合做借鉴。

关键词：不动产登记；存量数据整合；数据库建设

1 引言

存量不动产数据整合是指依据《不动产登记数据库标准》（试行）、《不动产登记数据库整合技术规范》以及《不动产权籍调查技术方案》等不动产相关标准和技术规范，清理土地、房屋等原不动产登记数据库，对其空间数据要素、数据格式、属性内容等进行清理整合，建立符合不动产登记数据库标准的数据分层及属性标准等要求的不动产登记信息数据库，为不动产登记及相关行业提供数据支撑和数据服务。本次象州县不动产数据整合内容包括：对国土、房产已有的空间数据、登记信息和档案数据等按各行业现行的数据标准和技术规范进行数据采集、梳理与规范，形成符合相关技术标准的数据集；依据《不动产登记数据库标准》（试行）对国土、房产已建立好的原始数据集通过抽取、转换、补录、整合等方法，建立不动产登记数据库；对已有土地、房产登记档案按照不动产统一登记管理要求，进行整理扫描建库，并与现有不动产登记系统进行有效衔接。

2 技术路线

象州县不动产数据整合技术路线主要分为以下三种情况：

1、对于已建成的土地、房产等数据库，先依据土地、房产等现行的相关标准进行标准化、规范化后，再依据《不动产登记数据库标准》（试行），建立映射关系模型，对已有的登记信息补充完善后，转换形成符合《不动产登记数据库标准》（试行）要求的不动产登记数据库。

2、对于已有不动产登记电子档案或部分电子数据的，首先对已有的登记信息通过提取、转换、补录等技术方法，建成符合土地、房产等现行标准的标准化、规范化的数据集，再依据《不动产登记数据库标准》（试行），经整合关联后建成符合《不动产登记数据库标准》（试行）的不动产登记数据库。

3、对于没有电子数据只有不动产登记纸质档案的，依据现行的土地、房产等登记数据库标准录入数据，建成对应数据库，再依据《不动产登记数据库标准》（试行），经整合关联后建成符合《不动产登记数据库标准》（试行）的不动产登记数据库。

3工作流程

3.1准备工作

3.1.1资料收集准备

（1）对于已利用信息化手段实现集体土地所有权,建设用地使用权、宅基地使用权、房屋所有权等登记管理的，已经建成较为完备的数据库的，搜集完备的电子数据信息、元数据信息以及相应的数据库结构设计、执行的数据库标准、技术规程等资料，已经建成相应档案系统，实现档案查询管理或登记结果以电子化方式存储的，需要搜集完备的纸质登记簿和电子化档案，以及原来执行的技术规程等。

（2）对于利用全手工方式完成集体土地所有权,建设用地使用权、宅基地使用权等登记管理的，需要搜集全部的纸质登记簿册以及原执行的技术规程。

3.1.2明确数据整理目标

数据整理就是将已有数据库成果整理后，解决数据库汇总同名异质和同质异名的问题，实现全部不动产登记信息语义一致的描述；规范全县同一类不动产登记数据类型，保证数据类型的一致性；统一全县不动产登记数据库的空间参考；理清不动产登记的缺漏信息，并制定补充完善的内容。

3.2数据资料整理

以土地、房产等不动产登记的最小单元为单位进行整理，通过对已有不动产的登记档案、登记薄、权籍图等信息的梳理，补充和完善，形成包括空间权籍图、登记薄和登记档案等内容的不动产登记规范化整理成果。主要包括无效、重复信息清理、登记信息梳理、空间数据信息整理、非空间数据信息整理、历史档案整理、逻辑关系重建。

3.3数据整合与关联

通过对整理后的空间数据进行图层合并、冗余数据删除、信息补录等操作，形成符合标准要求的空间数据以及与之关联的属性数据，并以此为基础依照国土资源部下发《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》，按不动产单元所在行政区、地籍区、地籍子区逐级依据空间关系进行隶属，对国有宗地等不动产单元进行统一编码；通过对整理后的非空间数据进行数据归并，冗余数据删除、信息补录等操作，形成与不动产登记相关技术要求以及《不动产登记数据库标准》（试行）要求相符的非空间数据及不动产登记薄；通过土地房屋登记信息中的原不动产登记单元号，产权证号、业务号、权利人、土地房屋座落、档案编码等信息实现房屋落幢、房地关联，并完成国土、房产档案的挂接，形成包含了不动产空间信息数据、不动产登记薄信息数据、不动产登记业务数据的整合数据库。

3.3.1房地空间数据整合

（1）房屋落地

象州县房产数据库平台采用Oracle 9i。为了建立带坐标的不动产登记的测绘空间图形数据库，实现房产空间数据GIS化，在原有房产数据的基础上建立楼盘表，实现房屋归幢，再将幢关联到宗地上。

（2）关联楼盘表与GIS数据库

根据楼盘表内的分幅号、幢号、权利人、坐落等信息，在测绘调查中所测得的空间数据库中的房屋层为面状地物类型，在其本身所带的数据库中带有房屋测量号字段，与楼盘表中的房屋测量号完全相同，因此可直接将楼盘表与GIS数据库建立关联。

通过以上的步骤，分别建立了房屋属性数据库与分户图库的关联、房屋属性数据库与楼盘表的关联及楼盘表与GIS宗地图形库的关联，从而实现了三库的合并。

（3）实现房地合一

将使用权数据与房产数据进行关联，实现房地一体化，即通过空间数据和地籍、房籍属性合一构建针对图形和属性能够相互查询，关联管理，地籍和房籍信息无缝结合，并具有图形属性输出功能的管理业务系统。能实现宗地登记、产权登记、交易、拆迁、物业管理、房产开发等高效、互联互动式房地产业务管理。实现房地一体化主要是确保房地空间数据的关联和房地属性数据的关联，房地空间数据的关联主要通过坐标值和房屋的隶属宗地可以实现房地空间数据的关联,实现某个宗地上有哪些房屋,某房屋位于哪块宗地上，即通过特征点的坐标值进行房屋栋基底图和宗地图的关联，而房屋的分层分户图只有相对坐标可通过唯一码实现分层分户图与栋基底图的关联；房地属性数据的关联主要是通过在各种房地实体之间建立中间表,通过关联字段进行属性的关联,这样即可以保证房地数据的一体化,又能保证房地数据的独立性,使系统数据库方便维护。

3.3.2房地数据非空间数据整合

非空间数据整合包括国有土地建设用地使用权登记信息整合；集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地信息整合；房屋产权信息整合：①房屋权属数据来源②房屋基本属性数据处理。

3.3.3外业补充调查

外业补充调查工作包括调查内业无法关联的数据（房屋未落宗的宗地、档案未挂接的宗地、户未归幢的情况），进行外业核查关联；核实关联（核实已挂接宗地、自然幢、户等信息的正确性）；拆分、合并自然幢（实地调查自然幢情况）；核实精度（不动产权籍测量的精度）；调查楼盘表（楼盘表进行整理）

3.3.4信息落宗

将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，用宗地编号把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。

3.4数据入库

将整合关联后的整合数据按照导入不动产权籍管理系统的数据库模版的要求对基础地理信息、宗地数据、自然幢数据、权利数据、权利人数据、登记业务等进行数据组织、编码、入库，建成支撑不动产登记信息管理基础平台运行的不动产登记数据库，并生成不动产登记数据库元数据。

3.4.1数据库内容

不动产登记数据库包括土地、房屋等不动产单元数据、权利人数据、权利数据、登记业务数据和其它数据。不动产登记数据库要素代码与名称描述见《不动产登记数据库标准》。

3.4.2数据库成果检查

数据检查项目和内容主要包括整体性检查、数据完整性检查、逻辑一致性检查、空间定位准确度检查、属性数据准确性检查。

3.4.3数据衔接

结合象州县的实际情况，将建立的不动产登记数据库导入到已有的不动产权籍管理系统中，并与已业务化运行产生的登记信息进行重复性检查，剔除重复的登记信息，确保不动产登记数据库的准确性和唯一性。

3.5质量检查

严格按照《广西不动产统一登记第一阶段历史数据整合建库指导意见》的相关要求，对空间数据的图层名称规范性、属性数据结构一致性、代码一致性、数值范围符合性、点线面间的拓扑关系、空间要素一致性等作全面检查。同时严格检查非空间数据的完整性、属性数据结构一致性、代码一致性、数值范围符合性、表内逻辑一致性以及表间逻辑一致性，以确保数据成果质量。

4结束语

不动产统一登记第一阶段历史数据房产与国土数据整合过程主要是把分散存放、格式不一、介质不同的土地、房产不动产登记信息进行梳理、规范处理。本文探讨了不动产数据整合的技术流程，按不动产登记数据库标准整合建设不动产登记信息数据库，有效的提高不动产业务办理效率，保证权籍数据完整性、准确性、现势性和可追溯性；为不动产登记信息基础管理平台运行提供数据支撑，为信息平台的运行奠定牢固的基础；也为第二、三阶段数据整提供可行技术要点流程和思路。

参考文献

[1]广西壮族自治区国土资源厅办公室关于印发《广西不动产统一登记第一阶段历史数据整合建库指导意见》的通知（桂国土资办【2016】433号）

作者简介：刘佳佳（1984.05.29），男，（壮族），工作简介：2006年毕业于湖北国土资源学院，地籍测量与土地管理专业。毕业后一直从事测绘、土地规划利用、耕地保护领导与实践工作，2018年至今从事不动产登记。

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