保障性用 房经济 成本控制的探究

保障性用 房经济 成本控制的探究

巩超

河北邯郸世纪建设投资集团有限公司 056004

摘要：保障性用房是我国居民住房的重要组成部分，担负着为中低收入家庭实现“居者有其屋”的美好愿望的使命，但是在这一政策的实施过程中也出现了一系列的问题。本文就出现在保障性用房经济成本控制方面的问题，提出几点建议，以期对政府政策的制定和实施起到一定借鉴作用。

关键词：保障性用房 成本控制 经济 研究

中央在近几年住房发展工作政策中提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房，基本确保全国保障性住房覆盖面达到20%左右。这一惠民利民的举措，更是深得广大民众拥护。保障性用房作为保障性住房的一部分更是承担着重要的角色。本文主要从关经济指标方面研究保障性用房成本的控制，供大家参考学习。

一、保障性用房成本控制应体现在项目建设全过程，从项目的不同阶段分项、全程控制其成本

1.建设用地的征地和拆迁补偿费、安置费的控制

该项成本控制的关键是建设项目的选址。保障性用房建设用地的选址必须符合城市总体规划，还要考虑到地理位置、交通状况及环境因素等。从造价控制的角度考虑，保障性用住房的建设用地不能有太多的地上建筑物和构筑物，一般应选择生地。市政配套条件也是影响造价的一个重要因素,若建设用地距城市的水、电、供热、煤气等主管线较远，无疑会增加小区基础设施建设的费用。

2.勘察设计和前期工程费的控制

该项目可分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分，主要依赖国家出台的各项优惠政策把保障性用房的收费成本控制在最低水平上。三通一平工程费用是前期工程费控制的重点。土石方工程一般工期较短也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格实行总价招标。施工用水、用电线路的铺设则要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设。

3.建安工程费的控制

设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。开发成本中建安工程费比例很大，而建安工程费的多少又直接取决于设计、规划阶段的造价控制。该部分成本控制的措施包括：建立科学的工程造价分析系统，为设计阶段工程造价管理提供准确的相关依据和标准。搞好规划设计，合理确定工程造价控制目标。对于一般保障性用房的建设来说主要是做好前期的规划和单体设计。加大招投标力度有效控制工程造价。提高概预算的编制质量搞好结算工作。在满足住宅的基本功能、保证居住质量的前提下加大住宅的进深对降低造价有明显的效果。在保证结构安全和使用功能的前提下尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料。

4.住宅小区基础设施建设费的控制

小区的建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调降低造价。保障性用住房的环境设计应坚持自然和谐的风格，学校、配电室、公厕、垃圾站、换热站等非营业性配套公建的成本控制则可等同参考建安工程费的成本控制。

5.管理费的控制

在开发工作中尽量合理设置机构，减少管理层级，确立项目后成立项目开发部，随施工进度灵活调整人员设置。从项目部运营费用保底等多方面控制管理费用。

6.贷款利息的控制

贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。在编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划时要予以充分考虑。在满足项目需求的前提下尽量压缩存量资金，力求减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。

7.税金的控制

目前保障性用房建设相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、耕地占用税、营业税含城市建设维护税、教育费附加、企业所得税等。在目前实施的保障性用住房建设项目上，投资方向调节税执行零税率，耕地占用税在多数城市也获免征。这一部分主要依赖国家相关政策法规。

8.利润的控制

保障性用房的利润部分，国家已在相关文件中明确规定为不能调整，严格在不高于3％利润基础上确定。

二、政府在整个保障性用住房项目建设的过程中，应当充当监管者和服务者的角色

1.政府监管充分体现在成本控制的全过程

政府应从规划设计、建筑施工、环境建设和物业管理等项目建设的全过程实行成本控制并完善招投标制度。全过程引入竞争机制，控制成本。通过招投标的方式，将有实力、有经验、有社会责任感的企业吸引到保障性用房的建设中来，利用其质量、信誉和品牌优势，进行规模经营，降低成本。

2.提高政府管理水平，做好开发企业服务人

修改和完善各项政策措施，建立简洁清晰的政策体系，建立公开竞争的招投标市场，引入社会监督机制，加强对伪招标的监察力度，提高土地的利用效率。为保障性用房项目手续办理提供高效服务，建立“一站式”审批流程，为企业提供高效便捷的服务，缩短审批时间，降低企业办理手续的时间成本。

3.发挥政府协调优势，为项目提供可靠资金来源

现有保障性用房的融资渠道包括财政拨款、银行贷款、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠，这几种融资渠道有供给不足、极不稳定的特点。鉴于此，政府应该充分体现其协调职能，调动各方面优势，借助多种力量保证保障性用房融资渠道的畅通。

4.提供优惠政策，调动开发企业积极性

政府有关部门应考虑在保障性用房项目之外的配套设施等方面给予一定的优惠政策，如允许开发企业在保障性用房用地范围内建设适量的一般商品房和利润较高的公用建筑，适当提高开发企业的综合利润率，达到政府、低收入群体和企业共赢的理想目标。

5.制定公开透明的建设计划及运行规则，便于公众参与监督

政府通过制定近期和中长期建设计划和运行规则，将保障性用房项目作为政府公开承诺公诸于众，通过媒体参与，广泛宣传保障性用房相关政策，使每一个可以享受经适房待遇的民众，都能得到政府的实惠，同时也使社会公众参与到监督和评价中来。

三、开发企业在充分发挥自身优势基础上，挖掘潜能，促进成本效益最大化

1.进一步拓展保障性用房的成本控制策略

在保障性用房开发过程中，项目成本控制的管理是开发企业管理的重要内容，对项目成本应实行综合性、全面性和微观性“三性”管理。将成本控制的理论系统化，观念深入化，形成一套科学的成本控制策略。

2.分清开发项目成本控制的层次和职责，加强成本控制的组织力量

为保证开发企业对项目开发成本控制真正实施到位，保证成本控制目标的实现，还应注重划清公司管理、项目管理、岗位管理三个层次，制定不同层次的主要职责，明确各部门在成本控制中的作用，强化企业各部门的成本意识，形成成本控制的组织体系、岗位职责，便于分清责任，更有效地发挥各级各类人员参与开发项目成本管理的积极性，使成本控制的终极目标得以实现。

3.在成本控制中把握“度”，提升企业品牌形象

企业品牌是企业的战略资源，保障性用房是利国利民的民心工程，把握建设保障性用房项目这一契机，提升企业在民众中优良的品牌形象。由于成本支出和企业品牌之间存在作用和反作用的影响关系，品牌与企业利润也是不可分割的连接体，故对保障性用房的成本控制中，应充分把握成本控制的“度”，在创造利润的基础上创建优质品牌，将利润基础、品牌培养及成本目标结合起来，给企业创造长远价值。

4.建立科学高效的激励机制

成本控制应重视成本管理体系中的激励机制，对成本控制好、综合效益高的项目责任人进行奖励，充分调动员工参与成本控制的积极性。同时对施工单位、监理单位建立相应的激励机制，充分调动他们利用好的经验、先进的组织方法、高超的技术能力等自身优势，参与项目成本控制的积极性，加强企业成本控制的力度和广度，最终实现企业目标成本控制。

保障性用房作为特殊的住房，其对房地产市场做出的贡献是有目共睹的。开发保障性用房项目，成本控制是关键。加强全过程的成本控制，政府的积极参与和扶持，开发企业的重视和完善，构成了整个项目和谐有序发展的基础。相信随着保障性安居工程的大力发展，会有更多的保障性住房形式出现，保障性用房政策也会更加完善和发展。

【参考文献】

[1]丁杰，董英兰.保障性用房成本控制与价格监管的对策研究[J].价格理论与实践,2008(06):40-41

[2]刘斌.论保障性用房项目的成本控制[J].房地产经济,2006(07):118-120

[3]段志刚.房地产开发企业的成本控制措施[J].现代经济信息,2010(06):60-61

作者简介：巩超 男 1982.5 河北永年 法律本科 房地产经济方向