分析如何加强多产权公共建筑消防监督管理及路径

分析如何加强多产权公共建筑消防监督管理及路径

杨有亮

承德市消防救援支队，河北承德 067000

摘要：随着社会经济持续发展，我国城市化水平不断提高，大量综合性、多产权公共建筑的数量和规模都在提升。而这类建筑在消防安全管理方面存在不确定因素多、监管难度高等问题，需要对消防监督管理策略进行优化。文章首先分析了多产权公共建筑在下佛昂监督管理方面出现问题的原因，然后针对相关原因对加强消防监督管理的策略和路径进行探究。

关键词：多产权公共建筑；消防；监督管理

在城市化进程当中，大量多产权建筑涌现，给消防监督管理带来了较大的压力。这类建筑往往具有较大的规模，内部结构复杂，而在消防安全方面存在的隐患较多。同时，由于多产权建筑在产权和管理方面的复杂性，导致消防监督管理出现权责不清、管理制度执行困难等问题。在如今社会持续发展，以及消防安全越来越受重视的情况下，针对多产权公共建筑消防监督管理优化策略的研究，十分有必要。

1. 多产权公共建筑特点及消防监督管理的难点分析

（一）特点

多产权公共建筑主要是指拥有两个及以上产权人的建筑，主要包括高层住宅、写字楼、酒店、停车库、商场及娱乐场所等。这类建筑通常拥有较大的规模，人口比较密集，建筑结构复杂。多产权公共建筑最为鲜明的特点就是产权的多样性，多个产权人的存在，意味着就建筑的综合性管理而言，存在的不确定因素较多。通常情况下，多产权建筑都会有一个获得授权的代表，最具代表性的就是物业。

（二）消防监督管理难点

从多产权公共建筑的基本特点可以发现，就消防监督管理而言，这类建筑由于规模大、人口密集、结构复杂，存在的消防安全隐患普遍较多^[1]。更为关键的是，由于产权人的众多，意味着建筑消防安全监督及管理需要对接的业主较多，将消耗大量的人力、物理、财力和时间成本。多产权、公共性特点的存在，意味着消防安全方面的权责不清，监督管理的难度较大。即使多数多产权公共建筑都有物业单位，但是一方面物业公司本身也需要面临多产权建筑在权责方面存在的难题，另一方面物业公司作为商业单位，盈利是其经营的核心目的，因此在消防监督安全管理方面的责任意识不足。这一切，都导致多产权公共建筑的消防监督管理难度较大，不利于公共安全的保障。

二、多产权公共建筑消防安全监督管理问题产生的原因分析

（一）建筑功能使用存在不确定性

以商业建筑为例，这类建筑工程建设初期进行消防设计申报时，因为每个楼层使用功能无法明确，建设企业在申报材料中往往会用一些笼统的词汇进行阐述，如“商业”“办公”等。同时，建设单位为了达到国家相关标准和要求，还会在设计图纸中划分一些独立的防火区，以获得审批通过。但是，在建筑竣工之后，建设单位往往会将建筑每层划分出多个区域，然后出售、租赁给不同的单位使用，进而形成多产权的情况。目前多数城市商业建筑、写字楼都出现单层多产权的现象，而直接结果就是一栋建筑内不同的区域使用功能涵盖了餐饮、娱乐、酒店、商场等多种业态，这导致实现设置的消防设施完全无法满足建筑内部的实际消防安全管理要求^[2]。值得一提的是，如今有很多以“商住楼”“公寓楼”为概念的建筑，虽然建筑内部按照公寓住宅的布局设计，但是大多数业主在接房之后会对建筑内部布局进行大刀阔斧的改变，甚至对既定的消防设施进行改动、遮蔽等，使得消防安全监督和管理难度大幅度提高。

（二）所有权、使用权以及管理权存在矛盾

多产权公共建筑由于多产权特点的存在，导致其在实际使用过程中存在房屋所有者、使用者及管理者之间存在难以调和的矛盾。同时，多产权建筑内部各个具有独立产权的区域，通常涉及到大量的转卖、买断、租赁，导致这一矛盾更为复杂。权利的冲突同时意味着相关问题的责任划分也十分混乱，对消防监督安全管理而言，权责的不清晰导致消防安全管理政策无法落实。同时，管理者与产权人、使用人之间无法在保证消防安全方面形成有效的配合，自然影响建筑公共安全。进一步来讲，虽然大多数多产权公共建筑都有物业作为管理单位，但是由于建筑工程在竣工交付过程中，通常没有在消防安全管理方面与物业公司进行沟通和对接，导致消防设施管理、维护责任不清的问题。另外，实际上物业在进行建筑公共管理的同时也有服务者的身份存在，加上物业公司在盈利方面的压力，通常在消防安全管理方面对业主缺乏足够的约束力，导致其无法有效成为建筑消防安全监督和管理的代理单位。

三、加强多产权公共建筑消防监督管理的路径分析

（一）理清多产权建筑法律关系

针对多产权公共建筑的消防监督安全管理，相关部门应当联合起来，就这类建筑中涉及到的法律关系进行梳理和明确^[3]。应当让所有业主明白，建筑消防设施是全体业主共有且需要共同管理的对象，所有业主在消防安全方面都拥有同等的权力、义务和责任。在此基础上，应当明确业主和物业公司之间的法律关系，即要求物业在和业主签订委托合同时，要明确在消防管理方面各自的权责。要明确消防监督管理部门和业主之间的法律关系，要求所有业主配合监管部门的工作，对未履行职责的，动用行政权利进行处罚，并督促整改。最后，就租赁方面的问题，业主需要认识到，即使建筑房屋的使用者是租赁者，但是在消防安全方面的责任依然在作为业主的自己身上，需要在与租赁者签订合同时明确相关责任，同时在租赁者使用房屋期间督促配合监管单位做好消防安全问题防范，共同履行产权人职责。

（二）建立信息资源共享体系

在信息化时代背景下，消防安全监督管理部门也应当革新思想，改变传统过度依赖人力以及层层报批、监督的管理方式。消防部门可以与相关地区房地产交易登记、管理部门进行合作，在做好产权分割把关的基础上，建立信息化的资源共享及沟通平台。基于该平台，让消防部门可以随时掌握相关多产权公共建筑的产权分布情况，同时加强相关信息登记工作，使消防部门可以通过信息平台快速执行消防监督安全管理。

（三）加强租赁登记备案管理

针对多产权公共建筑租赁关系复杂问题给消防监督安全管理带来的不良影响，消防部门应当联合相关单位实行租赁登记备案制度。一方面，针对有委托物业公司管理的建筑，要求产权方与物业公司签订消防安全管理方面的委托协议，在管理权划分及法律关系方面进行科学界定。另一方面，针对没有委托物业公司的建筑，要求产权人和租赁人签订《消防安全管理协议》，在协议中明确双方在消防安全管理方面的义务和责任。通过这样的方式，将权责落实清楚，便于消防安全监督管理工作的有效执行。

结束语

总结来讲，多产权公共建筑在产权、使用权、管理权方面存在的复杂性，给消防安全监督管理工作带来了巨大挑战。在如今这类建筑越来越多、内部关系越发复杂的情况下，消防管理部门应当联合相关部门、单位，做好相关建筑消防安全方面的权责划分。基于此，要积极利用现代技术，构建多元的信息资源共享平台，并采用科学、严谨的管理机制，进而有效加强多产权公共建筑的消防安全监督管理。

参考文献

[1]马宁.多产权公共建筑消防监督管理的问题与思考[J].黑龙江科技信息,2017(23):155-156.

[2]李森林.安康市多产权建筑消防设施运行情况调查与思考[J].装饰装修天地,2018(11):84-85.

[3]施华杰,洪礼根,郑颖.多产权建筑消防安全隐患分析及管理对策研究[J].中国建材科技,2017,26(4):161,165.