房地产拆迁拆迁评估风险辨识及其防范

房地产拆迁 拆迁评估风险辨识及其防范

李静

北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 100166

摘要：

房地产拆迁评估是房地产估价活动中最为复杂、难度最大的一类估价业务，其风险事件涵盖整个拆迁评估进程，在此过程中，如何有效地辨识、转移、控制和防范风险，已成为从业机构和估价人员能否健康、持续、有效开展拆迁业务的必要前提。本文从房地产估价人员实操的角度，分析房地产拆迁评估过程中各类风险的特点及其表现形式，并有针对性地提出预防各类风险的防范措施，以供大家参考。

关键词：房地产拆迁；风险；防范

“风险”一词最早出现在19世纪，现已发展成为一门独立的学科，被广泛应用于投资管理、企业管理、项目管理之中。狭义的房地产拆迁评估风险是指房地产估价师在从事房地产拆迁估价活动中由于主观或客观原因致使出具的评估报告、评估值、偏离拆迁价值，给政府、被拆迁人及相关使用者造成重大损失，并依法承担民事赔偿、行政处罚或刑事处罚等法律责任的风险。广义的房地产拆迁评估风险是指房地产估价师在从事房地产拆迁估价活动中所有风险的集合。对房地产拆迁评估风险的辨识，离不开对事物本质的认识，下文剖析房地产拆迁估价的特点、风险辨识及防范措施。

一、房地产拆迁评估的特点

房地产拆迁评估的特点主要表现在以下五个方面。

（一）估价数量大、涉及面广，社会影响大

一个拆迁项目少则几十户，多则成千上万户，估价数量庞大。拆迁工作更是涉及方方面

面，相对权利人而言，拆迁项目涉及的房屋权利人有个人、政府机关、企事业单位、涉外企业、集体经济组织，等等。相对房屋类型划分，往往涉及住宅房屋、商业房屋、办公房屋、工业房屋、集体建设用地房屋、公共设施用房，等等。相对补偿范围划分，国有土地上住宅房屋拆迁补偿涉及房屋补偿、临时安置补偿、一次性补助、室内装饰装修补偿、搬家费补偿、附属设施补偿，非住宅还涉及机器设备搬迁费、停产停业损失补偿，等等；而集体土地上房屋拆迁补偿涉及房屋补偿、安置补助、征地补偿、附着物补偿和青苗补偿、被征地农民养老保险，等等。相对居民来说，拆迁使其周边居住环境改变，衍生出孩子教育、医疗、交通等相关问题；相对企业来说，拆迁不仅涉及企业财产的补偿问题，而且涉及企业职工的生存、家庭生活等问题；相对被征地农民而言，会衍生出其就业、生产生活形式彻底改变的适应性等问题。因此，拆迁评估涉及千家万户的切身利益，产生的社会影响很大。

（二）估价对象复杂，需要协调各种关系

由于拆迁估价对象的复杂性，导致估价人员在估价方法和技术路线的选择上存在较大难度。拆迁评估中，不仅要面对房屋拆迁部门、房屋拆迁实施单位、动迁组人员和众多的被拆迁人，有时还要面对法院、审计机关等第三方机构。由于在拆迁中所处位置和视角不同，会出现多种不同的意见，导致估价工作的重点是协调各种关系。

（三）补偿价格关联性强

在各类房地产评估中，拆迁评估是价格关联性最强的评估。抵押评估、课税评估、司法鉴定评估等估价通常是个案评估，评估价值之间相对独立、内在联系小。而拆迁评估由于价值时点接近、地域性接近、历史沿革等多种因素，造成了其价格之间相互关联性较强。主要表现为同一时期同一区域同种类型房屋、同一时期同一区域不同类型房屋、同一时期不同区域同种类型房屋，甚至不同时期房屋拆迁价格之间都具有较强的关联性。

（四）拆迁政策性较强

拆迁评估是政策性较强的评估，在评估过程中首先要遵循国务院590号令；其次要遵循市政府颁布关于拆迁方面的“办法”；再次，要依据各个项目拆迁补偿的实施方案；最后要依据拆迁项目的会议纪要及相关法规文件。

（五）资金量大，后期审计严格

《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》第29条规定，审计机关应当加强对拆迁补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。审计机关会对拆迁补偿费用的安全性、真实性、合法性、准确性、有效性进行审查、核实、认定。要求估价人员在展开工作中严谨、细心、合法、有依据，不管是评估程序还是评估价值都应经得起反复推敲。

二、房地产拆迁评估风险及其防范措施

评估人员在拆迁评估中面临的主要风险包括认知风险、政策风险、产权不清引发的风险、现场查勘风险、技术风险、行政干预风险、评估师职业道德风险，等等。

（一）认知风险的辨识及其防范

认知风险是拆迁评估中的首要风险。在拆迁评估过程中，估价人员往往会遇到这种情况，拆迁人与被拆迁人经过长期谈判就拆迁补偿事宜及补偿款双方已经达成一致，只需要评估公司一纸报告就能签订协议拨款。这时，很多评估机构和估价师认为既然双方当事人没有异议，评估机构就可以按照最终的谈判结果出具评估报告，即使评估值有违常理，也尽各种可能进行技术处理，这时评估人员还很有一种“救世主”的成就感，我为拆迁人和被拆迁人解决了问题，顺利推进了拆迁进程。而殊不知自己的这种行为已经给国家和政府造成了经济损失。

防范认知风险发生的主要措施：首先，错误的认知是导致评估人员行为发生偏差的主观因素。评估人员应该清楚地认识到做正确的事情比正确的做事情更重要，做不正确事情的时候，效率越高后果越可怕。其次是加强行业自律。强化行业学会的市场监管职能，建立并完善中介机构信用档案，敢于披露行业内部的违法违规行为，健全负面信息披露制度和守信激励制度。各类中介组织的监管部门要加强协调和沟通，探索建立失信行为联合惩戒机制，对严重失信的中介机构和执业人员实行市场禁入。同时，房地产行业协会还应制定行业质量操作规范和服务标准，规范估价机构的内部运行机制和执业行为，以此促进估价机构诚信经营和估价人员的行为自律。

（二）政策风险的辨识及其防范

房地产拆迁评估是政策性较强的评估，本文暂不讨论税收政策、金融政策及产业政策对房地产价格产生的影响，仅针对拆迁政策引发的风险事件进行分析。目前国有土地上房屋拆迁法律法规体系相对完善，故此类风险多发生在集体土地拆迁项目中。

1.对当地拆迁政策不了解，盲目评估引发的风险

有些政府机构不清楚当地出台了哪些拆迁政策，因为政策是上一级政府或拆迁部门制定的，即使可能参加过此类会议，到本街道拆迁时早已时过境迁，导致评估人员不能依据属地拆迁政策进行评估，造成评估价值内涵、评估结果差异较大，有的甚至南辕北辙。在拆迁评估过程中，评估机构往往成为连接两级政府、拆迁办、居民的一条线。

此类风险的防范措施：①估价前多方询问，注意和当地拆迁管理部门、政府相关部门、项目立项部门衔接，挖掘可能影响此次拆迁补偿的各项信息，包括拆迁政策、政府立项文件、政府上会资料，等等；②多渠道搜集当地拆迁（拆迁）相关信息，包括政府网址的浏览、房管局网址的浏览，等等。

2. 当地没有相应的拆迁补偿政策，评估无法可依引发风险

目前所有有关拆迁的行政法规、规章的适用范围均为国有土地上的城市房屋拆迁补偿，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定。众所周知，国有土地和集体土地在所有权主体、性质及管理方法等存在着诸多差异，参考国有土地补偿标准亦不现实。我们遇到的很多集体土地拆迁项目，特别是非住宅拆迁项目，当地没有拆迁补偿标准，而镇街一级政府往往寄希望于评估机构，认为评估公司可以确定并计算补偿金额，导致评估公司无法可依，评估报告中的补偿项由评估人员自行拟定，从而引发风险。

此类风险的防范措施：①建议街镇相关部门通过会议纪要等形式来确定征地拆迁的指导法则，会后评估人员留存底档作为评估依据；②完善《房地产估价委托书》和《评估条件说明》等评估委托要件，作为评估依据，降低评估机构风险；③在政策法规依据不充分的情况下，建议估价机构出具《房地产咨询报告》。

3. 现有政策不完善或估价体系不完善引发的风险

目前，拆迁评估适用的国家层面的法律文件为《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》（国务院第590号令）和《国有土地上房屋拆迁评估办法》（建房〔2011〕77号）及地方政府依据此文件并结合当地实际情况制定的房屋拆迁与补偿实施办法，和各地估价师协会制定的指导意见等。而拆迁评估过程中常会遇到现有政策或指导文件不能涵盖的情况，错误的解读往往更会给估价人员带来风险。例如，在国有土地住宅房屋拆迁项目中，房屋类型、楼层、朝向、房屋新旧程度等因素予以充分考虑，而小院这一个别因素往往在拆迁补偿中被人为忽略，部分房屋拆迁管理部门人员甚至有一种错误的认识，认为房屋是按建筑面积补偿的，土地是国家的，政府拆迁的是房屋，土地国家无偿收回。而在某些省市协会的指导修正体系中小院这一重要因素也没体现出来。这就造成拆迁补偿方案和评估中对小院均未予以考虑，引发被拆迁片居民的强烈不满。

此类风险的防范措施：一是对于拆迁评估中的特殊事项，要和委托方充分沟通，明确特殊事项在评估报告中的处理方式及其对估价对象价值的影响，对于估价报告中无法考虑的特殊因素，能否在政府拆迁补偿方案中予以考虑；二是注意和行业协会相结合，及时更新指导文件或修正体系，做到拆迁评估有准则可依。

（三）产权不清引发的风险的辨识及其防范

产权不清引发的风险是指在产权不明晰、产权证明文件不完整等情况进行下评估，致使估价结果严重失实。产生这种现象的主要原因是委托方或被拆迁人故意隐瞒信息或对房地产权属证书的意义认知不足，还有的估价对象本身就存在权属瑕疵。更有甚者，由于拆迁项目签约有实效性，估价委托人不愿深入调查取证，只想尽快拿到评估结果。

针对产权不清的估价对象，估价人员应做好以下工作：①要求委托方或权利人提供《不动产登记证》或《房地产权证》原件和复印件，必须核验原件与复印件内容二者是否一致，《中华人民共和国资产评估法》第十三条第4点规定，对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。②不得以其他证件代替《不动产登记证》和《房地产权证》，特别是《公有非住宅房屋租赁合同》《直管公产非住宅房屋使用证》《直管公产非住宅保管自修房屋租赁合同》，这些证件都是租赁权，不是所有权，其效用不能替代房地产权属证书。其登记内容包括面积、用途等可能会与原产权证登记信息有较大出入，评估时必须引起高度重视。③在房地产估价报告中对估价中不确定事项进行披露，对估价结论成立的假设前提条件、使用范围、发现的可能影响估价值的事项等要列示出来，在一旦发生经济纠纷或法律诉讼时起到保护自己的权益和利益不受侵害。

（四）技术风险辨识及其防范

1.一般技术风险

估价技术风险通常指估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，估价目的与估价方法、估价依据不充分，估价值不匹配，或受估价人员自身技术水平限制，技术参数选取偏离，比如：房地产投资收益率、房地产状况调整指数、房地产开发利润率等明显偏差，导致估价结论的明显误差，从而引发争议的风险。

一般技术风险是估价人员通过提高业务能力能够有效控制的风险。规避一般技术风险采取的防范措施有：严格按《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》撰写估价报告和估价技术报告，尤其是估价报告中的特别事项说明、估价基准日期后重大事项提示、估价报告的法律效力等不应有法律空隙，做到防患于未然。

2. 操作层面引发的技术风险

除一般技术风险外，操作层面也易引发技术风险。大的拆迁片往往是由多名估价师一起合作完成，虽然订立了统一的价格分类体系，但由于个体认知的不同，造成执行标准会有所不同。例如同一建筑物，估价师给价手高手低会差出三个档的标准，造成估价委托人和产权人对评估结果的高度质疑。

此类风险的防范措施：一是细化标准，制定标准时辅助以实物图片，并对该标准下的各项指标予以详细描述，先集体给价，再分组给价；二是估价过程中，有疑问多讨论，并随时补充标准；三是各组交叉复核，有利于价值标准的趋同，发现问题，及时调整；四是工作细心，善于发现因委托方测量方法不同引发的争议，比如：棚房可以量棚也可以量房，一方面，建议委托方合理修改测量数据；若测量数据不易修改，尽量让不同测量方法下，评估的整体补偿价格接近。

（无）行政干预风险辨识及其防范

《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋拆迁与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋拆迁部门（以下称房屋拆迁部门）组织实施本行政区域的房屋拆迁与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋拆迁与补偿工作的顺利进行。而市、县人民政府作为拆迁实施的主体，这种管理的“度”很难把握，行政机关强行参与估价的情况屡有发生，甚至领导出面“指导”估价，使估价人员无所适从，严重影响了估价结论的公正性，行政干预风险也不可避免地存在。

行政干预风险的防范措施：①评估人员追踪房地产市场动态，包括涉及业务区域的房地产价格、建筑建材市场价格、机械市场等，做到打铁还需自身硬；②委派业务素质高、有良好沟通能力的人和拆迁人进行沟通，晓之以理、动之以情，讲清后果，说服估价委托人使评估工作能够顺利进行，客观公正的结果也是拆迁工作得以顺利实施的保障之一。

结束语：

房地产估价师作为新的社会阶层的重要群体，在促进房地产公平交易、维护社会稳定、防范金融风险、助力城市建设等方面起着举足轻重的作用。房屋拆迁评估工作更是一项系统工程，其风险控制贯穿于整个项目管理之中，建立健全评估风控体系，提高估价服务和报告质量，为房地产拆迁项目得以顺利实施保驾护航。

参考文献：

[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2017：411-413.

[2]国务院.国有土地上房屋拆迁与补偿条例[Z].2011.

[3]中华人民共和国住房和城乡建设部.国有土地上房屋拆迁评估办法[Z].2011.