房产测量中常见问题解决方法探讨

房产测量中常见问题解决方法探讨

杜洪伟

鹤壁市房地产测绘队

摘要：在房屋测量中常因为仪器或者建筑结构、层次的影响，出现测量不精准的情况，因此需要结合房屋的具体情况设置对应的解决方案，提升测量的精准度。由于实际测量的偏差会造成住户的利益受到影响，严重时会带来法律纠纷，不利于社会的稳定建设，由此可见要深度研究造成房产测量问题的原因，分析基于原因的解决方案，保证测量的科学性和合理性。本文将结合上述任务和要求提出针对性的意见。

关键词：房产测量；问题；解决方案

引言：细化房产测量的过程能够适度解决高房价与低收入之间的矛盾，人们对于房屋的具体使用面积十分重视，因此需要在实际测量中提升相关人员的重视程度，保证测量环节的可靠性程度。由于房产测量为房屋产权人提供法律保护的介质，关乎到买房人的具体利益，因此要精准计算房产的面积，即使在出现纠纷的问题时，也能够为产权户籍管理部门等提供原始资料和依据，提升面积的精准性。

1 房产测量的常见问题

1. 1. 技术方面

在房产测量中主要运用到数字化测图和坐标解析法，其中应用技术过程中，由于技术人员的素质参差不齐加之在具体运用中要衡量每种技术的可操作性程度，加大了工作的难度，解决以上问题的关键在于引入新型技术和完善现有技术。

1. 2. 仪器使用方面

鹤壁市房地产测绘队458030

仪器使用要求高精度，但在实际使用中所用到的仪器和设备所设置的系数和参数不符合现实情况的要求，致使房屋测量结果失真，出现偏心测量问题和对称边长度实地丈量不一致情况的产生，需要仪器使用人员密切关注^[1]。

1. 3. 计算方面

计算方面集中在对《房产测量规范》理解上偏差，由于规范制定时间较早，原则性较强，对一些具体细节没有规定，如是否将跨层门廊包含在内和准确计算有上盖走廊、柱廊结构的上等，由于计算要求和测量要求间的差异，需要结合具体的测量计算规则设定计算要点。

1. 4. 结构层次方面

现代社会所建造的房屋具有多样性的特点，其结构层次存在一定的差异，在实际测量中很容易出现不确定事件，对于测量标准的设定是一种制约，需要基于现有结构，设置不同结构层次的测量方案。

2. 解决房产测量问题的办法

   1. 应用新技术和新工艺

首先，结合房产测量规范设定测绘技术标准，提升可操作性和适用性，针对原有测量中出现的问题，配合使用新技术和新工艺。其次，针对可应用的技术给出完善的办法。例术，在运用数字化测图技术中，需要准确收集原始信息，接着利用计算机处理功能，在编辑系统和成图系统的作用下最终形成模拟房产结构和范围的图样^[2]。使用此种技术可提升房产图形的可视化程度，在数控绘图仪的辅助作用下输出更为精准的房产图，现已广泛应用于地籍测量和房产地形的测量中，具有成图效率高和质量佳的特点，对于降低劳动力起到促进作用，符合房产测量的发展方向。而应用坐标解析法要注意契合复杂性的要求，准确测算房屋和地面面积，涵盖建筑、套内、产权面积等，在地面面积的测量中包括用地红线。引入多样化的技术可以有效缓解房产面积纠纷，提升房地产行业发展的可持续化程度。最后，要建立测绘信息平台，联合国土资源、规划测绘部门共同设定标准化的操作标准，制定统一的资源管理办法，便于信息的统计和交流共享，对于提升房产测绘的权威性起到正向的作用。

1. 2. 提升仪器使用人员的素质

仪器使用中要注重可能出现的问题，针对可能带来误差的作业活动给出解决方案。就房产测量而言，首先要检定仪器的常数问题，在高精度的要求下，选用内外业一体化的方式，经由质检部门的核定，引入高精度的仪器，目前使用较为广泛的是全站仪和全球卫星定位系统。使用此种仪器需要确定常数。棱镜常数由拓普康全站型速测仪确定，结合测量要求，将常数设置为零，并把棱镜放置在房屋角处，切记不可利用棱镜中心位置确定放置位置，将采集坐标设置为棱镜中心坐标，使用钢尺的测量和比对功能，准确测量后背位置的相应常数，保证房屋角点坐标数值的真实性。除了棱镜常数外，还需要着重注意偏心测量问题，棱镜具有一定的体积，安全抽象成一个中心点不太现实，因此要引入偏心角度，观测房屋角点位置和坐标，准确将棱镜放置在房屋角点和仪器相连的同一水平位置，适度调节棱镜角度，保证目标测量的科学化程度。在实际测量中，实地丈量的长度可能存在误差，长度的误差会带来面积计算上的偏差，因此在丈量阶段要结合实地勘察的结果，处理数据，准确计算绘制图形，将仪器放到指定位置，规范操作行为^[3]。

1. 3. 做好相关的计算工作

房屋面积的计算过程中要确定划归到具体测算内容中的房屋结构，在建筑面积的计算中很容易因为一些结构上的问题影响真实的数据。对于跨层门廊来说，根据层数的多少确定是否要将建筑面积包括在内，当低于两个自然层的情况下，需要将门廊算作建筑面积，超过或等于以上则不计算；对于柱廊结构，在有些菜市场和加油站中，其结构中仅存在上盖和柱，缺少围护的结构，结合国家标准此类结构要测量其上盖投影的面积，仅将此计算结果作为建筑面积；对于上盖走廊而言，结合其结构的具体形态，根据其是否为永久性结构和延展长度等确定计算的比例，有些雨蓬仅计算其中的一半，由此可见，面积计算需要衡量与房屋相连的檐廊等是否存在相似结构

^[4]。

除了上述所示的计算注意事项，还要确定房屋总面积和套内面积等，核定公摊面积与套内总面积的分配比例，在计算分摊系数中基于以上的计算结果给出具体的分摊比例。在一般的住宅楼中，由于开发阶段所签订的购房合同所协商的公共面积和使用功能上的差异，面对不同的问题要合力分析，选用完备的数据采集的办法，收集基础数据信息，并结合数据分析不同情况下的住宅要求，提升后续工作的效率。在测量中要保证每一户住宅均要实地测算，将结果整理成册，其中要包含分摊系数、公摊面积和套内以及房屋总建筑面积等，结合套内建筑面积比例，计算出每一户住户需要分摊的面积值。有些商住两用等综合性的复杂楼群，涉及到多级分摊，因此在计算中要按照一级、二级和多级分摊的要求给出计算结果，提升测量的精准化程度。

1. 4. 确定好房产的结构层次

房产结构直接影响结构层次的确定和栋的划分，实际测量中容易看出在多样性和特殊性特征的作用下，结构层次存在不确定的因素，其中天面楼梯间和混、砼等结构的确定是制约测量结构的重要内容。天面楼梯间要核定其整体面积有第二层建筑面积一半的大小，以此来确定是否将其划归为实际面积，而其他结构也需要清晰标明其具体结构特点，一般将主体结构作为参考的面积。在楼栋的确定中，要从其结构与地面基础以上结构的统一性、是否存在公共设施和是否拥有土地同一产权确定，在实际测量中，不同部位的墙体和主梁应当连接到一起，分开的结构视为不同栋。而不存在公共使用的设施的位置，要独立划栋，对于房屋产权登记归属于同一所有权的房屋可列为同一楼栋。

结束语

综上所述，在房屋测量中要深度探究影响结果准确性的原因，分别从使用的技术、工艺和具体结构确定需要逐渐完善的方案，强化专业培训的内容，切实保证测绘人员的素质水平与测量要求相符，提升其责任感，加强关于岗前培训和信息化技术应用方面的力度，保证测量工作的合理化程度。

参考文献

[1]刘勇,杨猛.房产测量中出现的问题及对策分析[J].技术与市场,2017,2405:150-151.

[2]毛福晶.房产测量方法及常见问题分析[J].居业,2019,12:4-6.

[3]郭世伟.房产测量中常见测量技术及问题分析[J].建材与装饰,2018,51:204-205.

[4]刘凡香.探讨房屋征迁测量成果核实中发现的主要问题处理——以漳州市西湖生态园房屋征迁测量为例[J].城市勘测,2019,01:176-179.