房建项目从决策阶段到招投标阶段的造价控制

房建项目从决策阶段到招投标阶段的造价控制

钦冬

伊犁哈萨克自治州建筑勘察设计研究院有限责任公司 新疆伊宁市 835000

摘要：投资决策阶段到招投标阶段，对工程造价起到最关键的决定性作用。随着行业发展成熟，成本数据不断积累，标准化不断提高，应当力求在投资决策阶段到招标阶段，将工程造价控制到最优的水平，预先管控好施工阶段可能出现的争议和纠纷，保证项目顺利实施。

关键词：房建项目造价控制；招投标；设计优化

1投资决策和初步设计阶段是项目造价控制的首要重点

1.1投资决策和初步设计阶段对造价的影响是决定性的

控制项目投资的关键在于施工以前的投资决策阶段和设计阶段。在投资决策和初步设计阶段，良好的策划和把控，可以比按部就班中规中矩的开发，节约25%左右的工程造价，而一旦出现决策失误和初步设计方向性的偏差，则很可能导致项目出现重大损失，甚至烂尾。对房地产项目而言，初步设计阶段要确定好项目的整体定位。而长期以来，我们普遍忽视项目前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，效果自然十分有限。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，做好源头把控，才能取得事半功倍的效果。

1.2初步设计阶段成本控制要点

我国工程设计领域长期存在技术与经济脱节的现象。设计人员缺乏成本观念，设计冗余相对保守，或者过于最求设计效果而忽略了实施成本的考虑。

初步设计方案需要考虑建设目的和市场需求，为了保证初步设计方案满足项目建设目的、符合市场需求、保证经济效益，要做到：

(1)明确项目建设目的是自用、出租、出售、政府定价收购，或者是市场上其他的运营模式，需要根据不同的目标，确定产品定位，设定设计控制指标。

(2)研究地块网上挂牌出让规划信息，对规划信息进行分析，结合当地建筑类、规划类的相关规定，从最经济的角度确定初步设计基本框架，比如室外地坪标高、人防建设标准、地下车位建设数量、产权车位与非产权车位的配比等等。

(3)提升设计理念。在新形势下，设计阶段要根据不同的产品类型，将产品的标准化、经济性和宜居宜用性相结合，提高对施过程的成本的重视，很有必要推行重品质、去浮华的设计理念，用文化内涵、特色创意、宜居健康来为建筑产品增色。

(4)对地区市场做充分调查，调研市场对各类型地产业态的供求关系，研究同地段竞品的供给和销售情况，判断本地段最适合建设的物业类型。

(5)对地区经济及房地产行业做一定的预估判断，因为工程项目建设周期长，建设期间变化多，所以必须对市场的变化趋势、对宏观经济形势以及政策调控方向等因素要有一定的预判。

(6)多方案比选，选择最经济合理的结构形式尤其对于地下工程。如基础形式、基坑支护形式、地基处理方式，一定要研究地勘资料，优化结构形式，降低成本。

2施工图设计阶段造价控制

施工图设计连接初步设计和施工实施两个阶段，是直接指导工程施工的设计文件，也是编制施工图预算的依据，施工图设计文件在工程实体成本和工程施工措施费上都会很大程度影响工程造价。

2.1施工图设计对造价的影响程度

在施工图设计阶段，设计费用在建设工程全过程费用中占比不大，一般占建安成本的2%～3%，但对工程造价的影响度却非常之高，在国外一般认为要占75%左右。即75%的工程成本在施工图设计阶段会明确固定下来。通过施工图的优化，一般可以达到5%左右的成本节约空间。

2.2施工图设计阶段造价管控要点

施工图设计阶段对实体成本的影响，主要是结构类型、材料选用、安装工程的系统选型，对措施费的影响主要是平面布置、建筑层高、建筑造型、建筑工艺要求等等。

2.2.1重视地下工程的优化

地下工程，比如土石方、基坑支护、地基处理和基础工程，一定要多方案比选，大胆采用技术可靠、经济节约的结构形式，因为各地水文地质条件不同，即便地上结构一样，这些地下工程往往难以参照类似工程的经济指标，项目个体差异较大。

2.2.2加强主体结构工程的标准化设计和限额控制

(1)提高主体结构工程的标准化设计，避免不常见的结构截面形状，并尽量保证结构受力合理均衡，构件截面尽量标准统一，提高施工便利性。(2)加强限额设计控制，避免设计单位有过多的冗余系数造成过度设计，导致成本增加。目前很多建设单位已经将限额设计做的非常成熟，非常有效的控制钢筋含量，优化结构形式，收缩柱、梁体量，使工程造价控制在合理的范围之内。

2.2.3加强装修工程和园林工程的标准化设计

建立标准模块，要充分融合企业文化理念，打造企业系列产品的标志性形象。装修工程和园林工程的成本波动是比较大的，通过推行高度标准化的模式，能最大限度的让成本更加透明可控，让选材认价更加精准。

3招投标阶段控制工程造价

3.1招标计价模式的选择

根据项目实际情况选择适用的招标模式。目前，房建招投标市场常见的计价模式有综合单价包干、总价包干等两种基本模式，这两种模式对应的管控方式、管控重点、适用条件不同，忽视实际条件选用不匹配的计价模式，会导致施工过程成本失控。另外，成本加酬金的计价模式在房建工程中一般不采用，成本加酬金在如下情况才适用。工程特别复杂，工程技术结构方案不能预先确定，或尽管可以确定工程技术和结构方案，但是不可能进行竞争性的招标活动并以总价合同或单价合同的形式确定承包商，如研究开发性质的工程项目。时间特别紧迫，如抢险、救灾工程，来不及进行详细的计划和商谈的情况。

3.2施工总承包单位招标

3.2.1严格把控施工总承包单位投标资格

(1)根据项目的规模和难度，设置施工总承包单位的投标资格，要重点调查公司的资质标准、近年业绩、对项目的管控模式、管理组织架构、资金状况、经营规模等公司层面的资质和能力。(2)合理设置项目管理团队的资格要求，尤其项目经理和技术总工的从业业绩、工作经验、执业资格要有详细的要求，对项目经理、项目技术总工等项目管理团队主要成员应该进行面试。严格要求实际进场管理团队与投标阶段确定的管理团队一致。

3.2.2合理评定中标价

对施工总承包单位的选择，不宜唯价格。宜选用综合评标法，适当增加资信和技术标的评分权重，资信和技术标的评分权重宜为30%～40%。经济标的评标常见的有以最低价作为评标基准(即最低价中标)、以标底价作为评标基准、或以投标单位的平均价作为评标基准。

3.2.3合理划分施工总承包单位承包范围

目前并没有相关依据对总承包施工范围进行标准的划分界定，但是《中华人民共和国建筑法》有明确规定，主体结构工程一定纳入总承包施工范围，且总承包单位对主体结构必须自行施工，不得对主体结构工程再次分包(钢结构工程除外)。

3.2.4专业分包单位招标

在独立分包工程方面，要通过标准化实现规模化，来让企业统一需求，以区域市场的规模进行采购，为采购方争取最大的经济效益，也能提高供应方的生产效率，控制生产成本。对于部分主材，比如管桩、电线电缆、防水材料都可以划为建设单位直接供应，施工总承包单位的材料需求规模远不及建设单位，由建设单位集中采购，能争取更大的议价优势。

4结束语

综上所述，工程建设是国民经济支柱性产业之一，房建行业关系到人民安居乐业，是人民追求美好生活的载体和空间，在房建行业内将有限的社会资源以最高的效率利用起来，以房建项目全周期的视角来思考工程造价控制，这是工程造价从业者成本管理理念的提升。从项目开发全周期来看，项目造价控制重在前端控制，将管理重点前移，投资决策阶段到招投标阶段就是成本管理能最大发挥效用的阶段。这种前瞻性的管理活动富有创造性、知识性，对于房建项目成本控制意义重大。

参考文献

[1]赵鹏.浅谈建筑工程造价的合理有效控制与探索[J].财经界，2017(15)：67.

[2]全洋.浅析项目管理中的工程造价全过程控制[J].财经界，2017(17)：49.