试论房屋建筑面积的测算范围

试论房屋建筑面积的测算范围

马晶辉

齐齐哈尔市铁锋区房屋征收与补偿中心 1610001

摘要：在土地征用和房屋征收工作中，都牵扯到房屋拆迁与补偿，具体数额，多与房屋面积有关。因此，在测算时，都要求精确，这是最根本的。除了精确，过程也要规范，这与实际补偿挂钩，关系到权益，所以不能疏忽。基于此，要重视测算，一切都按标准来，以最恰当的方法进行，这是执行的守则。这样一来，就不会有失误，精度就有了保障。怎样准确并高效的测算，是房产评估与补偿的前提工作，所以要谨慎进行。文章将就该主题展开论述，并讨论测算方法，以供业内人士参考。

前言：当前，城市化在持续推进，农村发展态势向好。为了改善住房情况，促进城市发展，也出于对土地进行充分利用、优化使用结构的考虑。政府会对一些土地进行征用，这涉及到拆迁房屋。对于征地中的具体补偿，关系到各方权益，所以必须严谨。基于此，应准确地对房屋面进行测算，从而确认补偿数额，这能减少纠纷，在征地中是重要内容。

关键词：房地产测量；房屋面积；测算范围

1.征地和城市房屋拆迁中房屋面积的测算工作

1.1测算工作的重要性分析

在征地中，房屋面积与实际的补偿数额挂钩，在这之中，通常会涉及不小的金额，这关系到民众的利益，所以如何保障测算公平，就成了关键性问题。如果在涉及补偿时，发生了对于面积的分歧，就会构成纠纷，影响征地的进行。这会浪费社会成本，难以突显政府公信力，也使征地中的秩序变得混乱。基于此，应首先明确测算的重要性。首先，测算的进行，能帮助确定地块面积、地上物的总面积等，如果测算的误差大，或是结果错误，就难以和实际相协调，让补偿数额不合理，如果数额偏大，会构成资金损失，如果数额偏小，土地或房屋所有者的权益就会受损。由于测算的技术性强，而且会带有政策的因素，所以其中常会连带有额外的责任。如果存在误差，就会产生纠纷，通过政府介入，虽然可以妥善处理，但也形成了社会负担。因此，要在征地或是拆迁中，重视则算的进行，采用先进的仪器，保证其精度。

1.2房屋面积的测算工作要求分析

在面对房屋展开测量与计算时，要严格参照标准，保证工序的规范性，尽量不出现失误，从而在操作上减少精度损失。所有涉及的面积参数，都要以平方米为单位，过程中，要对同一空间进行两次测量，且两次之间完全独立，不能产生干扰条件。在限定的误差范围内，通过获得的结果，完成对误差的消除，通常采取的是取平均数。精度要控制在十分位，保证其是完全准确的。在测量中，要根据房屋情况，选用合适的工具，采取最恰当的方法，从而降低中间的误差。所用工具要经过质检，且性能完好，精度符合要求，才能允许被使用。过程要规范，如果出现失误，要重新进行。测量得到的结果，要经过平差处理后，用于计算中，从而得到房屋面积。在依照标准进行的前提下，所有才做都能做到规范，理论上就能得到准确结果。当然，误差是客观存在的，所以要求其处在可接受范围内即可。

2.征地和城市房屋拆迁中房屋面积测算程序与方法

2.1准备工作

前期准备是不能省略的，主要对象是人员和设备，这都会在后续用到。最基础的人员到位，一般是四人一组，且有妥善的分工，从而专业地进行测算，如果配置是到位的，就不会有冲突。然后，就是要做好沟通，主要对象是产权房，确认好具体细节，再执行对目标的勘察，从而了解事情。过后，确定要用到的工具，多是以测距仪、刻度尺等，这些都是比较常规的。

2.2外业实测中对城市国有土地房屋测量

在城市中的房屋，都会有对应的房产证，上面都标有具体的面积。但因为某些原因，上面的数值并非完全真实，所以当要拆迁时，仍要对其进行测算。要由专业的队伍承接，依照草图中给出的标注，进行实地的测算，且一切都按规范来，这是不容疏忽的。由于会涉及共用的部分，这就要在事先完成认定，之后再分别完成测算，这能简化流程，也规避可能的纠纷。

对于共用部分，由于涉及到对应的多个产权人，这就要求综合考虑，做出最科学的认定。要测算产权面积，也要对本部分产权内容做出认定，这才是严谨的。以认定后的结果为依据，确认测量位置，依据规范，应按房屋外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。具体来看，就是对外围进行逐一的测算，如果其轮廓是几何形的，如果建筑的水平投影与本身外围是相同的，就不用再测，只需注明，否则就要逐个楼层去测量，从而得到准确数据。对于共用墙，要分清共用方式，墙体厚度或面积按照共用方式，分摊到各相关部位。

2.3外业实测中对农村集体土地房屋测量

农村集体土地房屋，这通常是指在各家的宅基地上，所有能被认定为房屋的建筑，这些都会纳入到补偿的范围，所以要进行测算。而在目前，其中多数都是没有房产证的，所以很难得到其面积，就一定要测算。而在农村中，房屋经常会翻建，所以面积并不是始终没有变动的，所以拆迁前，要进行实时测算，以保证合理性。在农村，基本不涉及共用问题，所以省去了对分摊的认定，只要依据实情，进行面积的测算即可。过程中，内容则是以对相关长度的测算为主，为了便于后期计算，可直接测量建筑物外墙边界线长度，测量部位可参照城市房屋。

2.4内业处理计算

内业处理就是将之前实地中获得的全部数据，都用到对应的公式中，从而得到面积的数值。要注意，在该计算中，得到的是产权面积。由于在测算中，如果作为对象的面积类型不同，所选取的依据就会有差异的，所以不能一概而论，而是用对各自有效的方法。对于国有土地房屋面积计算，要遵循规范中关于测算的方法要求，以幢为单位，首先计算本幢建筑物中每一产权单元的套内面积。根据前面提到过的，在草图里，出于对严谨性的考虑，都会有明确的边界线，以此来分割不同的住户。计算时，只要根据线上的参数，计算出户内面积，加上阳台的面积后，就是准确的结果。对于共用部分，要确认共用的面积、共用人、实际的使用情况等，然后依据规范完成分摊，然后确定各方实际的产权面积。然而，部分建筑结构是非规则的，所以测算有困难，且很难给出准确得数。诸如此类情况，都会使用CAD，这能帮助解决。这是一种建模软件，自带测算功能，且读数都是理论上的真实值。因此，只要建模没有偏差，就能得到高精度结果，所以对于测算是很有利的。当然，这要强调操作，必须有足够专业性。

结语：在测算工作中，精确性是第一要素，只有达到了制定的精度范围，结果才可被利用，这也是维持市场秩序的条件。因此，在测算时，务必要强化监督，不能有松懈，从而确保规范性。还应采用有效方法，并依照有关标准去执行，减少会降低精度的因素。只有测算是可靠的，才能获得准确的房屋面积，且误差保持可控。此外，由于行业在发展，所以测算也要改进，从而提高精度和效率，使交易双方的权益获得保障，并促进行业的持续规范。

参考文献：

[1]沈均，温宇斌．浅谈拆迁赔偿中房屋面积测绘应把握的若干要点[J]．浙江测绘，2019，(3)：29．31．

[2]郭斌，隋浩智，刘宁.征地和城市房屋拆迁中房屋面积测算方法探讨[J].科协论坛，2012（5）：36-37.