房产测绘信息系统开发及应用

房产测绘信息系统 开发及应用

蔡映辉 北京智环成科技发展有限公司 北京 102699

摘要：本文在充分调查了某城市房产测绘的现状，结合房产测绘的实际业务和房产测绘工作的基本特点之后，提出了建立房产测绘信息系统目标。对系统的各功能模块做了详细论述,并对系统特色功能进行系统的介绍。目前系统已经上线运行，系统的运行改变了传统的房产测绘作业模式,必将推动当地地理信息产业发展并带来积极的社会效应。

关键词：房产测绘，数据库，GIS，分摊计算

1 前言

伴随计算机技术、网络技术以及总体测绘科技的快速进展，有关房产测绘的工作也逐渐发展起来。房产测绘工作存在大量的图形数据信息和空间数据信息，而当前的房产测绘工作一般是由测绘人员手工测量整理的，采用这种方法花费的时间非常长，工作量特别大，测算容易出错，而且在很多情况下人工已经无法有效地管理这些信息，满足不了当前房产测量工作量大、要求高的特点^[1-3]。为了提高工作效率，减少工作成本，适应房产测绘发展节奏，迫切需要研究开发一种能有效解决这些问题的房产测绘信息管理系统^[4-6]。

本文在已有房产测绘信息系统的基础之上，详细阐述该房产测绘系统的系统结构，并对系统功能详细的描述。详细介绍了房产测绘项目管理、房产图形绘制、房屋面积分摊计算、自动生成测绘成果报告及产权配图等功能。系统阐述了该系统的特色功能，并以实例验证了该系统特色功能在实际房产测绘信息中的优势之处。

2 房产测绘系统设计

2.1 房产测绘信息测绘流程

该系统设置了流程管理功能，实现了房产测绘业务窗口收件、测绘派件、测绘计算、组内检查、测绘复审、领导审批、测绘计费、窗口发件、成果归档等环节无缝连接，实现了业务管理实时跟踪，测算进度监控，业务超期自动提醒，业务绩效考核等功能。管理员可以对该系统进行相关配置，如增加权限、或者减少权限等测绘流程^[7-9]。

2.2 系统主要功能设计

(1)系统管理：在数据安全方面，任何登陆系统的操作人员，都要凭用户名、密码才能登陆系统，进行权限内的数据操作；操作人员不能修改别人正在办理的测绘案件，也不能够修改已经通过检查、已经归档的数据；从而保障测绘数据、测绘成果的安全。

(2)项目管理：主要包含测绘项目、幢信息管理、幢复制，测绘项目查询、测绘面积统计、工作量统计、收费统计，实测预测项目关联比对等。

(3)图形绘制：基于CAD平台，符合传统绘图习惯，主要功能包含：绘制带标注的线，面积线闭合检查，点选输入面积线属性，批量输入面积线属性，实体复制等。

图1 检查面积是否闭合功能 图2 图数互动功能

(4)分摊计算：该功能包括分摊树构建、功能区划分、自动生成分摊说明，自动生成计算公式，自动进行分摊检核，分摊结果查看，楼盘表查看。分摊关系划分方式直观；面积计算结果准确。

(5)成果输出：自动生成各式各样的成果报表，自动生成房屋分户图、分层图、幢图、分丘图，批量打印,支持输出多种文件格式的房产图形。

(6)数据接口：该系统提供各类成熟的数据库接口，如SQL Server、Orcale数据库接口，Access数据库文件、SHP文件、WTK文件等数据接口。还可以定制开发其他数据接口。

2.3 系统菜单和工作栏的使用

该房产测绘系统AUTOCAD的编辑命令可在系统顶部的下拉菜单中定制出现，例如文件、编辑、面积、成果等等。每个菜单项均以对话框或者命令区提示的方式与用户交互应答，灵活方便。使用者没有必要死记硬背，只要在操作的基础上进行理解和应用^[10]。

3 面积分摊计算

房产项目测绘工作最复杂最重要的是：对住宅楼、综合楼、商场、办公楼、联体别墅等各种商品房的具体面积分摊计算。房产测绘专家FCCHZJ2007也全面的解决了这个复杂重要的问题。

商品房面积分摊计算的基本流程如下：编辑幢信息——绘制图形——设置当前楼层——添加面积线属性——划分分摊区——指定分摊关系——面积分摊计算——查看分摊结果——面积检核——生成成果报表和分户图等。

4 该城市房产测绘信息系统特色

该软件遵循《房产测量规范》和《房地产市场信息系统技术规范》，满足建设部及各地方对房产分摊计算的要求，软件在研制过程中始终坚持以实用易用、精准智能为目标。软件最主要的特点就是智能，具体体现在以下方面：

(1)智能提取面积线：对任何形状的建筑，软件都可以自动写出房间套内面积计算公式（包括各类异形阳台），自动计算面积，自动标注长度、面积、名称。

(2)智能分摊计算：采用树形分摊模型，支持各种分摊关系，可任意定制功能区分摊级别，可多重嵌套分摊，比例分摊等，系统对常用分摊模型提供一键智能分摊。分摊计算时自动生成户室、楼层、幢的面积计算公式，自动生成分摊系数的计算公式和分摊说明。

(3)智能检查核对：系统自动进行多角度数据检核。面积检核依据几何算法自动分解房屋实体为矩形、三角形和弧形的方式计算面积和形成面积公式，同时利用了ACAD内部的面积算法作为对比核对；通过外墙线和阳台线（含墙外实体）计算楼层面积和公式，同该层所有实体面积和进行核对；分摊前实体面积和分摊后房屋建筑面积的比对。

(4)智能输出成果：系统可自动提取、统计各项计算数据及最终分摊数据，提供任意可定制的成果统计表格，并提供多种格式的房产分层分户图、分层图，以满足不同地区的需要。整幢成果图可一次生成，自动分页打印，自动分页存图（dwg、wmf等格式），省去逐张打印、存图的烦恼。

5 结论

本文针对某城市房产测绘系统领域的空白现象，以及目前某城市房地产测绘领域强大旺盛的市场需求和现代化、信息化的实用性程度，将面向对象的设计技术与开发技术、工作流技术、数据库技术、控件技术、XML技术结合起来，将野外测绘、内业绘图、面积计算、数据存储、信息管理和信息查询融为一体，利用C++开发与实现了某城市房产测绘信息系统。阐述了该系统的操作流程，并着重介绍其特色功能，为城市房产测绘管理提供有利支撑。

参考文献：

[1] 中华人民共和国建设部.GB/T 17986.1-2000.房产测量规范.北京：中国标准出版社，2000

[2] 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.北京：中国标准出版社，2001

[3] 茹敏，石强.深圳市房产测绘系统[J].测绘通报，1999,(9)