房地产景观全程化设计管理探究

樊茜雯

贵州理工学院 贵阳 550000

摘要：景观设计的全程化管理是保障设计质量的重要手段。本文从开发商角度探讨了房地产景观设计的全程化管理举措，以更好地指导景观设计管理工作。

关键词：全程化管理；景观；地产；

景观设计管理作为房地产企业设计管理的一个分支，管理主要范畴是室内空间以外的空间及场地，设计管理工作从规划、方案开始到景观工程实施完成的全过程。

1. 房地产景观设计全程化管理的提出与实现

房地产景观管理主要为内控式管理模式，即开发商设置专业管理部门有对应专业的管理人员对景观设计各阶段进行分解，委托合作单位进行设计。除经济技术手段外，还通过设计任务书引导、经验交流等方式对合作单位进行管控。

现阶段房地产企业已开始重视景观设计管理的作用，但景观设计管理在整个设计管理体系中仍处于从属地位。景观全程化管理可解决缺乏景观设计前期项目策划的参与以及后期实施的现场管理。

2. 全程化中的景观前期策划

前期策划的价值在于“设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策”。

1. 1. 从业主角度出发的居住区景观策划分析

主要从目标客户及客户需求出发，分析客户对景观的敏感点，进而推断出景观设计重点。不同的市场分类针对不同的客户群体，进行景观敏感点排序。同时，未来的城市居住区应该会朝着更加多元化的方向发展，多功能融合也是景观设计策划需要解决的问题之一。

1. 2. 从开发商角度出发的居住区景观策划分析

（1）项目周边环境分析。主要通过调查项目周边场地现状、资源状况、日照、风向等，分析地段优劣势。（2）地块现状分析。调查项目地区的历史文脉特征、文化背景、生活习惯等，考虑在设计中注入当地历史人文，丰富文化内涵和项目个性。（3）项目已有建筑规划分析。针对优化规划设计提出可行性建议，扩大景观可发挥空间。

1. 3. 控制景观设计介入的时间

建议在项目规划阶段就应该让景观设计公司介入。设计人员需要具备较高的专业能力和责任意识,也要掌握其他专业相关知识。比如，在进行路网与建筑布局时，景观专业可以从景观结构、视线组织等角度为规划和建筑提供建议，从而实现景观价值最大化。

1. 4. 制定明确的设计任务书

（1）设计任务书的编及制下发。景观设计任务书除了应明确项目背景、设计范围、项目经济技术指标、设计建议及成果要求外，还应该将以下内容明确并编入其中：营销部门产品定位、客服部门建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门初步成本建议以及勘测报告等。这样既可避免设计人员重复工作，又基本保证了最终景观效果得到开发商的认可。（2）做好基础资料提交。提资需要尽量完全，包括项目上位规划相关资料、项目规划图、现状图、航拍图、现场照片等。

3. 加强景观设计阶段过程管控，提高设计图纸质量

景观设计阶段是整个景观设计管理过程的重要阶段，一般来说，设计费只占项目总投资的１％左右，但设计工作对工程造价的影响程度可达75％以上。

1. 1. 设计各阶段主要设计内容及目标

（1）概念方案设计阶段立足于对场地基址分析，侧重于解决规划层面的功能问题，明确景观结构与主要空间的定位，建立正确的功能分区、明确设计主题、确立设计风格。概念方案设计阶段应保持宏观思考。（2）方案设计阶段是将概念方案设计阶段所形成功能分区、景观结构、设计主题、设计风格基础上，按使用者与管理者需求进一步明确了各功能空间定义、设置、划分。（3）初步设计阶段侧重于对组成空间各元素的造型设计，使设计更加细致明确，并初步规范施工技术要求，关注设计的真实外观，赋于各要素真实的材料，包括对所有材料的规格、质地、样式、颜色、生产工艺予以明确[2]。（4）施工图设计的目的是能够向施工人员说明并解释如何完成设计内容。

1. 2. 打造图纸标准化，夯实景观设计质量基础

设计阶段统一设计标准, 对企业来说可以缩短项目的设计周期, 提升设计效率;标准化的设计通过实践得来, 并经过市场检验, 复制成熟的设计保证品质；有利于形成品牌效应, 提升企业形象。我国主流的房地产商已经开始景标准化方面的探索，但主要是集中在园林道路、草坪、栏杆等方面一些片段式的标准化,上海的绿地集团已建立了如“理想家”的景观设计标准化体系, 从场地人性化、空间规划人性化、公共空间设计人性化、附属设施人性化、环境友好人性化、智能人性化六个方面创建了景观设计标准化模块[1]。

1. 3. 及时有效进行设计过程控制，做好各专业协调工作

（1）关键节点控制。在设计开始实施前，由设计部门与公司领导拟定该设计项目的关键节点计划；在关键节点，设计部门组织检查，必要时可组织各部门参与研讨会，碰到不确定性问题时应立即征询规划部门意见，及时解决问题。

（2）日常跟踪。在设计过程中，应该有专业的景观设计管理人员及时跟踪，及时掌握设计动态，避免设计偏离目标，造成返工。最后是过程记录。在与设计单位的沟通交流过程中，随时随地做好详细的记录，便于项目完结后进行统计分析，避免类问题的重复发生，也便于对设计单位的考核管理。

1. 4. 设计成果评审

设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提交的成果的最后一次把关，这一次把关很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少。参与评审部门通常有客户关系部、物业公司、工程、开发、成本等相关部门。近年来各大企业都将各阶段评审要点罗列，打造企业内容适用《景观设计质量评审表》做为控制设计质量的有效工具供评审时使用，将感观的图纸量化，系统化呈现。

4. 招标阶段

蓝图出图后，需要对景观工程量清单进行审核，这是景观工程成本控制的关键阶段。一般清单由第三方咨询单位制定，审核由甲方成本管理部门主抓，设计管理人员及工程管理人员对清单共同进行审核，清单是否有漏项，项目工程量是否合理等。

5. 做好施工阶段全程配合

   1. 施工图技术交底

确保工程质量首先从图纸技术交底开始。施工团队项目经理、技术人员在施工图纸技术交底会上对有异议、漏项、施工难点以及图纸不合理的地方提出来,并提出合理化建议,为今后施工质量的优良性打基础。设计单位需将有冲突的地方进行修正。施工图交底会还可以和施工策划会一起进行，由施工单位对施工质量，保证景观效果落地采取的措施进行阐述与答辩。

1. 2. 大力推行样板先行制度，做好质量策划

施工单位将使用的主材送样，甲方留样，设计等多方签字确认，确保施工效果。

实行“样板先行”制度，种植工程及道路工程均可做样板，样板通过多方确认之后可进行复制。对于效果无法确定是否满足要求的情况下,及时与项目方案负责人沟通;对于与图纸不符的实际情况或现场买不到图纸要求的材料等,及时与施工图负责人或项目负责人沟通,以便在有效的时间内解决问题,严禁施工人员自作主张。

1. 3. 设计现场服务做好设计跟踪控制

在工程建设过程中，必须通过过程跟踪管控来确保各项目施工环节是否与设计意图有偏离，遇到建筑规划改动等或关键节点如示范区营造等问题需要设计单位驻场把控，现场配合是景观工程设计配合中最重要也是最有效的配合方式，为保证项目良好的落地效果，离不开设计师经常性的现场配合服务和互动，包括苗木选择、地形营造、种植指导、材料选择、工艺要求、样板确认、规范把控、效果监造等等，设计师只有深入施工一线，才能直观的感受和发现施工中存在的不足，并做设计现场指导，甚至动手示范。

6. 项目后评估阶段

复盘景观项目全程，总结经验与得失，查漏补缺。结合设计与工程建设中所产生的各种问题，深入分析相关原因，并编制成相应的总结，以便于给后续项目设计与建设提供借鉴和参考。项目落成后，随着环境和人们需求的改变，其评价的基础也在改变。通过设计总负责人的角度观察和总结设计中遇到的问题，结合使用者的需求，对设计中的误区和盲区提出相应的优化和改进策略。

综上所述，房地产景观设计管理是一项涉及众多学科的综合性工作，管理者不仅要具备专业设计知识，更要具备一定的施工管理经验和成本管理意识，景观设计管理人员应加强同各个相关部门的横向联系，协力提升房地产景观产品的品质。

[1]张希波.上海郊野公园景观设计标准化初探[J].中外建筑,2018(09):229-230.

[2] 张国方.试析房地产开发项目景观设计及其管理[J].智能城市,2018,4(06):47-48.