浅析国有土地资产管理所遇到的问题

浅析国有土地资产管理所遇到的问题

都波

烟台市牟平区自然资源调查服务中心

摘要:本文重点分析了企业国有土地固定资产监督管理的总体目标,指出当前企业国有土地固定资产监督管理企业面临国有土地利用市场体制改革不断深化、国企联合改制以及集约化和节约土地利用的新发展形势、新任务要求,提出了关于加强企业国有土地固定资产监督管理的一些相关政策建议。

关键词:国有土地资产；土地资产管理；问题策略

引言

随着我国土地所有产权出让体系和我国土地使用市场经济体系的逐步形成,土地的固定资产使用价值结构得以充分显化、土地使用资源配置得到有效优化合理配置。在当前市场经济发展条件下,土地所有资产的一个本质意义是从而能为其带来未来社会经济发展收益的就是土地所有资源及其所有权利。即当公共土地以经济财产所有状态形式出现时,土地产权资产的合法拥有者、使用者等他人可以通过合法使用这些土地资产获取某种经济财产利益,也或者可以将其他人拥有的公共土地或使用土地上的产权产品视作土地财产权的变卖品以获取经济收益,而他人想要取得这些土地产权资产也可能需要其付出一定的财产经济利益代价或财产成本。

一、土地资产管理面临的新形势

国有土地利用资产也是一种新型资源性国有资产,土地利用资产经营管理企业具有土地资源综合利用最大度优化和土地资产管理价值发挥最大化的资本双重性。广义上角度来看,土地国有资产综合管理,是通过国家对各类国有土地资源进行综合利用、规划、整治、开发和生产经营,促进资源节约集中制约式的土地综合利用,使我们全体中国社会主义成员共同依法享受到对国有土地进行资本管理运营所可能带来的经济收益。为加快实现国有土地使用资产管理价值观的实现和资产增值、提高国有土地使用资产开发经营管理效率和社会效益,对其依法持有的部分国有土地使用资产以外商参股、控股、交易、转让等多种方式对其进行土地资产合理处置、配置。

（一）深化土地市场改革的要求

土地出让市场的进一步改革深化,不仅认为是深入推进土地市场化制度改革的重要关键,也是不断提升我国土地综合利用效率与提高土地固定资产利用效益的重要关键。

土地出让市场化制度建立的整个过程就是为了不断扩大我市国有土地有偿开发使用主体范围,逐步充分发挥土地市场主体作用,实现土地资源配置优化合理配置的一个过程。下一步深化土地出让市场体制改革的工作方向主要重点是:一是进一步加快扩大有偿土地使用出让范围,在去年全面推行集体经营性事业用地和大型工业用地公开招标和以拍卖方式挂牌登记出让的改革基础上,逐步将国有企事业法人单位的行政办公、科研和教育培训等事业用地也全部纳入有偿土地使用的出让范围。二是逐步加快建立健全城乡统一的农村土地出让市场。在合法公开取得、符合总体规划的用地前提下,允许集体村庄、集镇和其他建制镇管辖范围内的存量集体农村建设项目用地所有使用权依法公开入市市场流转;直接统筹部分增量集体建设项目用地与部分存量集体建设项目用地,形成统一自由开放、竞争有序的集体建设项目用地出让市场交易体系。三是加快建立多种形式土地使用权利保障体系。根据《物权法》的政策要求,尽快组织研究拟定制订现有建设工业用地不同区域空间的土地使用权分别设立管理办法,在地上、地表、地下分别明确设定空间使用权,并研究明确这些空间使用权的合理使用、登记、交易等相关具体办法,以有效促进现有建设工业用地的地上、地表和地下使用空间充分合理开发利用。因此,在我国土地资产市场规范建设不断深入推进的大过程中,土地固定资产的使用管理也要相应与我国土地资产市场规范建设及时同步,不断完善我国土地固定资产资源配置和使用管理手段、方法、机制。

（二）加强国有固定资产管理工作建设提出了新的要求

改革完善国有资本合法授权企业经营管理体制,要求支持改进民营企业加强国有资产经营监督,防范企业国有资产非法流失。因此,国有企业综合改革过程涉及的国有土地相关资产的数量将十分巨大,如何在推进国有企业综合改制改革过程中有效防止企业借助以发展国有混合经济所有制的便利名义随意转移和非法侵占使用国有土地相关资产?如何通过资本市场价格定价、公开市场交易等激励机制有效促进大型国有企业内部资产合理配置和资本保值投资增值?这些都可能是这次改制中我们需要重点考虑的几个问题。同时,国有企业发展规模巨大,在我国社会主义经济快速发展中能够起到重要支柱性企业作用,除了普通国有企业自身应担当承担的集体经济管理责任和企业社会管理责任,还有相关行业标准引领、宏观调控、公共品质的提供等社会责任。因此,如何根据国企的企业职能、市场化发展要求,分类合理制定实施相应的国家土地国有资产管理政策,这也是国家土地国有资产监督管理部门面临的重要技术问题。

在多种国有资金机构参与的市场情况下,国有土地项目资产如何组合配置到一个项目中,未来这些类型国有土地项目资产如何组合进行项目运营、管理和预期收益分配,都仍然需要进一步研究明确。

二、相关建议

（一）城市土地使用产权管理关系,进一步以精细化管理土地使用产权

土地的所有价值本身就是一个土地所有权利的基本价值。土地国有资产制度管理的一个核心内容也就是以全体土地合理产权制度关系管理为制度基础,以合理的土地产权制度关系引导全体土地合理使用者、土地利益相关者和参与者的行使土地合理利用权和经济管理行为。

国有土地的合理产权分配关系以让渡国有土地经营所有权认定为法律基础,国有土地经营使用权分离出来后通过产权出让、划拨等多种方式进行让渡国有土地。当前,由于不同土地主体取得使用方式不同,存在授权出让使用土地主体使用权、租赁使用土地主体使用权、划拨使用土地主体使用权、授权入股经营使用土地主体使用权和土地作价公司出资授权入股经营土地主体使用权等多种不同土地主体使用权出让类型。不同的国家土地所有使用权人具有不同的土地法律行政规定和土地权利合同约束,这就会导致我国土地使用权能混乱及易地或越界违法行使。

（二）统筹土地资产经营与土地资源管理多目标的实现

随着土地改革不断深化、土地利用市场的不断完善,对城市土地国有资产的利用管理也就更应该转回到合理经营利用国有土地、实现人民生活资源生产力与生态环境协调发展上来,而不再以直接合理经营利用土地、获得效益更大化的土地利用收益、支撑我国城市经济建设发展为主要目的。

在推进土地国有资产使用管理中,政府部门应逐渐回归资产管理者根本位置,重视管理土地使用资产的"监管",而不仅仅局限于管理土地使用资产的"经营"或"处置"等具体操作。加强对一些国有土地使用资产的业务监管,防止一些国有资产业务流失,既要有效防止一些国有资产的显性业务流失,也必须要有效防止隐性资产流失。

三、结语

随着当前我国现今土地改革管理制度的不断深入,我国在土地改革中对提高土地国有资产的使用价值及如何有效实现当前土地国有资产的持续增值以及保值等相关工作已经有了更深的意识认识。现今存在我国的城市国有土地固定资产管理作为我国社会主义总体经济资产中一个占据重要主导地位的部分之一,其现今被广泛的研究应用于我国城市规划建设、企业体制改革和国民经济的改革创新加快发展等各个方面。而现今由于目前我国在长期进行国有土地使用资产经营管理的发展过程中,对于国有土地进行资产的经营管理在一定大的程度上由于重视了对市场经济的主动参与,这样就在我国出现了现今对于国有土地进行资产经营管理中各项突出问题的不断出现。

参考文献

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