村镇建设用地再开发后评估指标体系探讨

村镇建设用地再开发后评估指标体系探讨

梁庆华

江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司 江苏南京 210036

摘要：为了解决村镇建设用地再开发后的评估风险问题，在评估指标体系的构建过程中针对评估方法与参数的影响、用地单位与评估人员对用地影响的两个角度出发，分析和评估村镇建设用地再开发后的风险问题。根据当前工作开展情况，挖掘用地评估风险，以减少地评估弹性为要点，强调地评估公开透明、及时更新的信息、评估管理有据可依，拟定一些的评估风险控制策略，使得村镇建设用地评估工作的落实更加完善。

关键词：村镇建设用地；再开发；评估指标体系

村镇建设用地再开发备受社会各界的广泛关注，是提高中国土地利用效率和综合效益的必要举措，如何科学、合理地构建村镇建设用地再开发后评估指标体系是当前研究的空白点。究其原因，一方面，村镇建设用地的特殊性决定了村镇建设用地再开发后评估的指标与国有建设用地再开发后评估指标相对不同；另一方面，村镇建设用地再开发案例的相对稀缺导致了村镇建设用地再开发后评估指标的计算公式及法则应以简便性及可操作性为主。为了尽可能控制评估风险，本文对村镇建设用地评估的弹性展开分析，从中提取评估风险，并尝试提出一些风险控制策略。

一、村镇建设用地评估体系

1、评估方法与参数对地的影响分析

目前，比较常见的评估方法有市场比较法、剩余法、成本逼近法、收益还原法、基准的系数修正法。实际上，这些方法是将“评”与“估”有效地结合到一起，在对地进行评估过程中，存在一定自由裁量权，导致的评估结果差异性较大。所以，对于村镇建设用地的评估，伴随着较大评估弹性。另外，各个评估方法选取评估参数存在一定差异，也会对地评估结果造成较大影响。例如，采用剩余法来评估地，主要选取折现率、销售周期、开发周期、造、售作为评参数。市场比较法，在参数选取方面强调了近3年相近区域或者相同区域内相似土地协议出让成交的水平及成交数量的分析。收益还原法在地评估中的应用，以房屋租金调查结果作为主要评估参数。成本逼近法在地评估中的应用，以两项参数作为主要评估对象，其中一项为新增建设用地费用，另外一项为已有存量建设用地费用。基准的系数修正法在地评估中的应用，以土地规划条件、土地级别、地更新速度作为重点分析参数。

从上述评估方法的主要考核参数设置情况来看，每一种评估方法的重点评估参数不同，导致的评估角度产生差异，所以得到的地评估结果不同。由于部分参数对于村镇建设用地的影响差异性较大，因而采用不同评估方法生成的地评估结果也存在较差差异，形成了地评估弹性问题。

2、用地单位与评估人员对地的影响分析

用地单位在土地协议出让之前就已经确定，该单位在变更土地使用方式之前需要补缴土地出让金。为了尽可能减少土地出让缴纳数额，该单位会寻求很多路径，尝试以更少的缴纳数额达成土地出让协议。然而，该行为伴随着较大的评估风险。一般情况下，由管理人员、估人员、评估机构、土地管理相关专家等负责对地作出评估。然而，这些参与地评估的人员和机构对此存在不同看法，所以生成的评估结果会产生较大差异。例如，当出让地评估结果发生变化时（体现在销售格下降，成本值增加两个方面），单位机构对于地的评估会出现较大的浮动，每亩地波动幅度约几十万元，导致土地出让总额产生千万以上的浮动。所以，用地单位与评估人员对地评估的影响较大。

二、村镇建设用地评估体系存在的风险分析

1、村镇建设用地评估模式

目前，村镇建设用地评估采用的模式以市场化评估为主，由市场中介机构负责评估费用。其中，参与地评估的中介机构均持有土地评估资格。用地单位或者用地相关管理部门，通过对比多家中介机构的地评估能力，从中选择一家作为委托机构，选择地评估委托业务，向其支付一定评估费用，从而得到村镇建设用地评估结果。然而，这种地评估模式存在一些明显弊端。第一，中介机构在的评估中占据主要角色，因其掌握了较大的自由裁量权，引发了地评估风险。第二，用地单位或者用地相关管理部门在选取中介机构时，以“双低”作为委托机构选取标准，导致各个中介机构恶性竞争，为国有土地收益流失埋下了隐患。其中，“双低”指的是地评估服务费用达到最低、土地出让金评估数值达到最低。第三，地评估采用的评审方式为分批评审，这种评审方式容易导致出让地差异化，各个区域的出让土地严重不平衡。第四，中介机构人员流动性较大，并且组织机构比较简单，如果评估报告存在问题，可能出现无人问责情况。

2、村镇建设用地评估存在的风险

（1）多家参与评估情况下取均值的风险

目前，针对的评估结果弹性较大问题，采取多家机构共同参与的评估方式获取结果。其中，地评估结果为多家机构给出的评估均值。从理论层面来判断，这种评估方式得到的结果应该比较可靠。然而，用地单位可以通过采取行动，做好这些家机构的工作，致使中介机构给出的评估结果竞相评低。面对此情况，土地出让金评结果不平衡，不满足公平公正要求。社会对此给出的态度是不理解用地管理部门对于村镇建设用地评估的态度，并且会对评估结果进行非议。

（2）用地管理部门委托评估的风险

用地管理部门作为村镇建设用地评估参与者之一，其委托评估的风险问题较为突出。当中介机构对地进行评估期间，疏于保密工作的开展，导致评估结果被用地管理部门获取。为了达到理想的评估结果，该机构将采取“公关”，此行为会使得的评估结果在原有基础上下调，引发国有土地收益流失问题。所以，用地管理部门委托评估同样存在较大的风险。

三、村镇建设用地评估体系风险完善策略

1、减少村镇建设用地弹性

地弹性的存在，不利于地协议出让工作的开展，并且埋藏着较大的地评估风险。为了有效降低评估风险，可以从事前评估单位的明确性入手，将明确转变为不明确。在未能确定用地单位的情况下，对村镇建设用地进行评估，这样用地单位就无法在地评估期间干预结果。即便中介机构之间存在竞争关系，也无法针对某一家用地单位的需求来调整的评估报表，以此有效控制的评估风险。另外，设定基准土地出让地测算管理制度，缩小的弹性，将各个单位的自由裁量权作为重点改进管理内容，通过有效减少自由裁量权，控制的弹性。在此情况下，用地单位很难刻意寻租，这对地评估风险的防控工作开展帮助较大。考虑到地评估方法有很多，不同方法的参数存在差异，为了缩小的评估弹性，可以在基准土地出让地测算管理制度上进行限定，即依据管理制度控制参数范围，从而达到缩小的评估弹性的目的。

2、创建公开透明格体系

针对用地单位采取“公关”处理引发的地评估风险，本研究提出创建公开透明格体系，使得用地单位无调整土地出让地的机会。严格按照公开公正要求，做好提前评估工作，即在协议出让土地之前，综合各项因素，对各个区域土地出让金展开全面评估，该评估结果将作为协议出让土地工作落实参考依据，综合实际情况，与中介机构协作完成本次的评估工作。该评估结果不会作为最终评估结果，而是作为土地出让以后关于地评估的参考依据。在接收到的评估委托以后，中介机构开始对地进行评估。在此过程中，尚未确定用地单位。地评估结果生成以后，对此结果进行审核，通过审核后，公开地评估结果，而后确定用地单位，从而避免用地单位在公布的评估结果之前采取公关处理措施。

总结

本文围绕村镇建设用地再开发后的评估问题展开探究，以用地评估的再开发问题作为研究突破口，重点探究的评估期间伴随的风险，针对这些风险，提出相应控制策略。本研究本着公平公正的评估管理原则，提出减少村镇建设用地弹性、创建公开透明格体系、及时更新基准土地出让地、拟定的提前公开管理制度解决策略。希望这些策略的提出，可以为村镇建设用地再开发评估风险控制方案的研究提供参考依据。

参考文献：

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[2]郑沃林. 村镇建设用地再开发后评估研究[D].广东工业大学,2018.

[3]夏剑琴,黄鹏.村镇建设用地再开发规划编制探索——以南海区狮山镇为例[J].中国集体经济,2017(12):1-3.