不动产登记制度下的房地产经济发展分析

不动产登记制度下的房地产经济发展分析

陈刚

西安大地测绘股份有限公司，陕西 西安 710038

摘要：为了保证我国房地产经济的健康发展，不动产登记制度应运而生。然而，不动产登记制度的出台也给房地产经济的发展带来了更大的冲击。在经济快速发展的过程中，国家整合不动产登记职责，颁布了统一的不动产登记制度，要求房屋和土地进行统一登记，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人的合法权益，使房地产交易的安全得到保证。鉴于此，文章首先分析了不动产登记制度的特点与意义，然后对基于不动产登记制度下的房产经济发展策略进行了研究，以供参考。

关键词：不动产登记；房地产经纪；发展策略

1不动产登记制度概述

所谓不动产一般指固定性资产，在清晰的产权归属下才能使不动产权所有人得到有效的法律保护。不动产项目包括房屋、土地、林木等附着物。所谓的不动产登记则是指不动产登记当事人在相关登记机构进行记录备案，结合自身职权，明确不动产归属情况并在统一的信息平台进行公示。以往关于不动产归属权问题的纠纷较多，不仅危害当事人的合法权益，还在一定程度上影响了社会和谐发展。2020年5月28日，十三届全国人民代表大会第三次会议审议并且通过了《中华人民共和国民法典》，其中物权编明确了物权法中有关不动产物权的相关规定，在原物权法的基础上进行了全方位的补充、修改和完善。不动产登记制度属于在国家立法保证下确立的重大公示公信制度。2014年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，对土地、房屋、森林林木、土地承包经营权、海域使用权等实行统一登记，这意味着我国不动产分割登记制度成为过去，开启了不动产登记制度的新时代。2020年民法典中物权编进一步对不动产统一登记制度进行明确，针对过去物权法实施中存在的突出问题，吸取教训，总结经验，对相关条款、流程进行了完善，把所有主体的不动产登记修改为全部由登记机构进行，从立法上统一了不动产登记机构权属范围。对于房地产行业而言，不动产登记制度的实施非常有意义，能够对房地产价格有一定的影响，使房地产价格调整更为合理；能够在一定程度上刺激房地产行业供应与需求，进而积极正面地影响房地产经济；为房地产行业税务工作的落实提供依据，促使税收得到保障；实现更合理的房地产产权划分，进而维护房地产市场的稳定性。

2不动产登记制度对房地产经济的影响

2.1还原供应需求

这对于准确反映不动产市场状况，发掘深层次的供应需求具有重要的现实意义，明确了不动产基本信息。特别是在一些情况下，房产信息权属存在问题，如将商品房改造成保障住房等，不动产登记制度保证了相关房产物业信息的还原。

2.2突破价格困境

以定价的视角切入分析，以往不动产定价始终存在困局，而如今不动产的属性在不动产登记制度下有了明确的划分，住房分配计划可以灵活根据政策导向，制订详细的计划，以往存在于市场中的房价不透明问题在不动产基础信息下得到有效解决。住房定价在公开透明的环境下，更加贴合市场实际。与此同时，在总体布局之下，房价的恶性上涨问题在不动产登记制度的落实下逐渐消失，政府能够更具针对性地对未来房价进行调控。

2.3优化经济环境

未来不动产的属性将更加明确，在分配层面下，消费者能够以乐观态度对待楼市环境，保持良好的投资与消费意向，有利于经济的良性循环。因为过去住房抵押都是按揭贷款，部分房产会因为缺乏抵押资质而导致违约抵押，使银行不良资产增加。在不动产登记制度下，通过房产户口信息的共享和利用，能够让银行进行有效预估，降低潜在风险。

3不动产登记制度下房产经济发展策略

3.1构建不动产登记信息共享平台

基于不动产登记制度，需要构建不动产登记信息共享平台，从而更好的登记不动产信息，做到全面共享，避免不动产交易信息以及不动产租赁的信息不对称。要积极引入网络信息技术，可以使用大数据技术构建全国房地产注册，以及信息查询平台，整合相关的数据信息。这样可以方便的开展信息共享，更好的查询房地产登记信息。另外平台还要有登录权限，通过实名制查询信息，从而保护房地产登记中的隐私信息。要使用数据加密保护用户的隐私，防止信息发生泄漏。房地产开发企业通过信息查询平台能够做到大数据分析，从而掌握房地产购买偏好信息，根据大数据信息，可以根据受众偏好选择适合自己的产品，从而取得更好的效益。

3.2减少地方政府对房产交易的干预

我国实施不动产登记制度的主要目的就是为了了解国内不动产的分布情况、土地使用情况以及林业分布情况。在房地产行业中，不动产登记制度也能够发挥起重大作用。但是在进行房产登记过程中需要注意的是，房产登记的工作应当由国家授权的专门机构进行，地方政府没有相应的职权对房产登记、交易进行干涉。所以，在不动产登记制度的实施过程中，还应关注地方政府所扮演的角色，从制度上规定其职责，以避免权力交叉等现象的发生。

3.3对不动产登记体制进行完善

目前，大多数国家实行房地产登记制度，其核心是土地登记。中国各级政府部门应当以土地登记制度为核心，完善房地产登记制度。政府部门应当整合房地产登记工作的职责，完善不动产登记局和房地产登记中心的建设，为从组织层面统一登记不动产打下良好基础。各有关部门应加强合作与合作，要交接好电子纸质档案，保证每个部门的财产权不发生遗漏，要梳理好不同部门的产权重复登记台账。不同财产权界线的重合要根据资源规划部门提供的地权籍信息，确定好产权边界，对比例尺做好统一，防止发生错误。

3.4优化技术模型

技术升级是确保不动产统一登记能够适应于时代发展的重要途径，对不动产统一登记的科学发展有着至关重要的影响作用。因此，相关部门应积极加强技术模型的优化和创新，使技术模型能够更加合理化和系统化，有效提高不动产统一登记工作的整体效果。同时，也要根据实际问题构建完善的不动产统一登记体系，及时发现和解决不动产统一登记中的现状问题，通过合理的控制措施使不动产统一登记项目的运行效率得到有效提高。就目前来看，物 “互联网+”技术和GIS技术在各个行业得到了广泛应用，在不动产统一登记中也有较高的应用前景，相关部门应积极利用各种先进技术进行技术升级，从而有效提高不动产统一登记工作的技术水平，为不动产统一登记的创新发展提供有力支撑。

3.5房地产运营核心的调整

在房地产开发过程中，开发商只有在获得一块土地的使用权后才能设计和建造产品。在过去的房地产开发过程中，无论是开发还是运营，都将围绕特定产品展开。在房地产登记制度的影响下，开发商需要将产品的运维重点放在购买者上，以客户需求为基点，实施客户运维和客户维护策略，在市场上树立自己的形象和品牌。让客户在消费过程中感受到周围环境的变化。在这种模式下，购房者将不再购买简单的生活空间，而是将创造力与创造力？相结合的精神家园，为人们未来改善生活质量奠定了基础。例如，在房地产经营过程中，经营者需要了解消费者的整体思想和需求，引导顾客有效地提升生活观念，并进行经营核心的调整，对客户未来的生活环境做出良好的改变。

结束语

综上所述，就中国房地产市场的现状来看，不动产登记制度是受欢迎的，再加上各地方政府陆续出台了一些关于不动产登记的利好政策，其可以为企业和市民带来更多的便利，使得现代产权制度更加完善，能够促进房地产经济的健康有序发展。因此，要对不动产统一登记的必要性有充分的认识，进一步做好不动产统一登记的各种工作，更好地发挥不动产登记的作用，以促进房地产经济的健康持续发展。

参考文献：

1. 李常军.不动产登记制度下的房产经济发展策略[J].住宅与房地产，2019(4):15.

2. 明昌.基于不动产登记制度下的房地产经济发展策略剖析[J].商讯，2019(20):144-145.