浅谈老旧小区改造

浅谈老旧小区改造

王,蕊

天津市河东区房产服务中心，天津，300171

摘要：近年来我市实施了一系列的老旧小区改造项目，这些老旧小区的房屋普遍缺少物业管理，在居住环境、道路交通、配套设施、物业管理、消防、安防等诸多方面都存在问题。老旧小区改造项目的建设是市政府实施的重要民心工程之一，有利于城乡统筹战略的实施，有力提升居民生活水平，营造共享安康、共享和谐的良好氛围，为区域和谐建设和发展做出贡献。

关键词：老旧小区；改造的要点；改造的内容；发展方向

城市老旧小区基本都是建造历史悠久，基础设施落后，居民的居住条件较差。在城市建设中，老旧小区的改造及改造后的管理是面临的重要问题。本市河东区新一轮老旧小区项目一期工程，建设规模为1437400平方米，改造共涉及28个片区、250幢、23002户、门栋数1084个。主要改造建设内容包括配套功能类、环境改造类、建筑及附属设施三大类。总投资额31871.40万元。由于老旧小区的特点，对其改造和改造后管理问题比较复杂，关系到人民群众的根本利益，关系到社会的安定团结，一直是非常重要的民生工程，引起了全社会的广泛关注。

一、老旧小区改造的要点

老旧小区在三大问题上较为突出，一是管网破旧、上下水、电网、煤气、光纤设施缺失、老化严重；二是公共服务缺失、没有物业管理；三是公共环境普遍比较差，这些问题直接关系到小区居民的生活品质。因此，老旧小区改造要注意以下要点：

1.以人为本，广泛征求居民意见

在对城市老旧小区改造和管理的过程中，必须坚持以人为本，要把居民的利益放在第一位，立项前要对小区进行细致摸底调查，采用“线上+线下+电话+入户”等方式征集居民意见，汇总后经主管部门审批后，交设计单位、施工单位进行实地勘察、测量，结合投资情况，做详细设计方案。

2.施工项目主次分清

由于小区建造年代较早，缺少备案图纸，地下管线走向不准确，备案图纸要结合现场查勘制订施工方案。施工组织设计分解各项施工内容，改造进度计划本着“先隐蔽后面层、先上后下、先内后外”的原则进行，要充分考虑影响施工的各种因素，如对交通的影响，居民生活的影响等；小区改造涉及资本、开发、运营一体化等问题，施工项目要主次分明，同等资金优选影响社区居民生活的项目，应优先选择完善基础设施，以保证居民的最基本生活。

二、老旧小区改造的内容

1.修缮改造房屋

老旧小区房屋由于建造时间早，经多年使用且已老化。在不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防要求的前提下，将隔热、防漏功能较差的平顶屋面改造成斜坡屋面。对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙进行防渗、粉刷处理，达到防漏、美观效果。整修、更换破损落水管道。清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建，刷白楼道内墙，整修楼梯扶手、栏杆、楼道窗，修缮破损台阶，修缮、添置公共照明、邮政设施。有条件的小区或楼栋可进行外墙和屋面保温改造。

2.完善老旧小区的配套设施

对老旧小区进行改造，除了需要加固建筑结构外，还要注重完善老旧小区的配套设施。配套设施主要分为两种类型，一种是环境设施，主要包括硬化小区绿地，从而营造出优美的小区环境；另一种是基础设施。老旧小区建造年代早，基础设施不完善，跟不上生活节奏。主要表现有：小区主干道较窄，道路路面老化；无障碍通道没有考虑，或已破损影响使用；原有单元至化粪池管线，经多年锈蚀，大多已破损，需更换；社区排水、雨水、污水混用情况严重，对居民的日常生活安全产生隐患，应加以疏通并提升雨水污水井，保证各项管道畅通；路灯、照明、通信、燃气、供电等管线设备存在安全隐患，整改时应更换并规范热力、电力、供水等户表，实现“一户一表”；原计划车辆停车位并不多，随着居民整体生活提高，机动车、非机动车、电瓶车等大量使用，对小区的停车位、充电桩、停车棚等应划定区域，规划停车租赁位置，安排专人对小区的车辆停放进行规范管理；增设垃圾分类箱，分类箱可综合考虑太阳能供电，与路灯进行结合，分类箱上方可设置宣传屏，提升小区精神层面的质量，一物多用。

3.增加智能云管理、安防设施

安防系统是老旧小区的短板，应添置电子技防系统，在小区主要出入口、各路段、各院落设置监控摄像头，实现无死角监控；利用现有的资源集中设置监控室；根据小区规模设置视频监控节点、巡查装置、报警系统，完善楼宇安全系统；添置或修缮楼栋口防盗门，引用“小区智能云管理系统”，将门禁、住户情况、人员健康情况、空巢老人情况等进行登记，方便服务；增加办理业务、发布通知专栏，以提高社区范围内办事效率，针对老人的健康情况，新建或改建日间照料中心及社区卫生服务中心，以方便社区居民问诊、就医。

4.完善消防设施

水火无情，防火、防水设施陈旧落后，不能实现联动，消防车进出通道阻塞现象频发。应增加日常备勤的拖车以保证消防通道的顺畅；对公共区域原有的消防设施进行维护保养，应增加火灾自动报警系统、烟感报警系统，增加消防驳接口，采用专用管道供水，设置微型消防站，做到各区域消防联动顺畅链接到消防站及最近的消防局，如遇突发火情，可将人、财、物损失降到最低。

5.提升小区精神环境质量

原老旧小区建造年代较早，基本都是开放式管理。小区文化、本地区文化缺失，应考虑设计门面形象，设置宣传栏、公示牌等设施，力求美观整洁；规划文化宣传设施，在小区主要出入口设置小区平面图，方便群众了解小区总体布局；外墙、宣传设施改造时打造文化墙、宣传栏充分融入整体文化主题；有条件的小区要增设配套休闲设施，利用闲置区域增设休闲、娱乐广场，打造口袋公园；考虑社区儿童的日常生活需求，设置儿童专门娱乐空间；优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的违法建筑物（构筑物），恢复绿化功能，尽可能提升绿化档次。

三、改造后小区发展方向

1.引用物业管理

老旧小区改造的效果只在短时间内有效，想要长期有效的维护小区设施设备正常运转，使居民宜居程度不降，需要引用物业公司进行物业管理、来保证小区持续运转管理。首先，政府要深入小区居民之中，了解居民对物业管理的看法和需求，对居民宣传讲解小区改造后如要正常运转，必须要引入良好的物业管理机构，转变居民对物业管理的看法和对付费享受物业服务的观念；其次，政府可以通过加大物业补贴，降低物业管理单位税收费用等方式，吸引物业公司接收小区管理工作，为居民和物业之间搭建起沟通桥梁，共同进行小区的维护管理；最后，可以通过居民监督与物业管理合并的方式，规范居民公共行为和物业管理工作，对物业费资金使用进行透明化处理，积极解决小区改造后的管理难题。

2.为以后发展预留空间

老旧小区楼层较低，土地利用率较低，改造时在现有基础上，应考虑小区以后发展空间，车辆增加后如何停放，地铁站点的增设，辖区学校、幼儿园增加，达到设计使用寿命的住宅房屋如何拆建，旧楼加装电梯，特殊时期有效管理，设备老化降低再改造费用等，改造时都要为以后预留空间。

四、结束语

老旧小区的改造，不仅是推动经济发展的一个新的增长点，更是惠及诸多群众的民生大项目，相信我们的政府只要付诸努力，在居民的大力配合下，就会使老旧小区发生根本性的变化。

参考文献：

【1】马喜龙.老旧小区海绵城市改造措施【J】.建筑技术，2019,50（11）

【2】张敬波.老旧小区改造需“内外兼修”【N】.安徽日报，2019-07-09（005）