人民币汇率波动对中国房地产价格的影响机制分析

人民币汇率波动对中国房地产价格的影响机制分析

刘英

吉林通联房地产土地资产评估有限公司 吉林省白山市  134300  

摘要：人民币跨境结算可以降低涉外经济主体的汇率风险、减少汇兑成本，是人民币国际化的战略起点。自2009年4月我国开展跨境人民币贸易结算试点以来，人民币跨境结算范围和规模不断扩大，对稳定人民币汇率产生了较大的影响。一方面，人民币跨境结算范围和规模的扩大将会降低贸易中对外币（尤其是美元）的结算需求，从而降低结算中使用外币的频率，这将有利于人民币汇率稳定；另一方面，在对外贸易中，贸易伙伴国对人民币的接受程度将影响对外贸易中对人民币的需求量，从而加大了人民币汇率的波动。基于此，对人民币汇率波动对中国房地产价格的影响机制进行研究，以供参考。

关键词：人民币;汇率波动;中国房地产价格;影响机制

引言

人民币汇率制度改革起源于2005年7月，改革之前，人民币与美元之间的汇率保持在8.27左右。2015年8月，随着中国人民银行推出“新汇改”政策，人民币出现了升值的现象，但事实上一个更为市场化、更为灵活的汇率机制得以展现。与此同时，中国房地产市场价格呈现出一路上涨的态势。随着中国经济转型发展，经济发展方式发生了巨大改变，经济增速换挡回落，人民币贬值预期增强。在此背景下，国际资本外流将成为必然，房地产市场价格受此影响会有所下降，全国商品房平均销售价格环比增幅收窄，一线城市房价更是呈现出涨幅回落趋势。

1人民币汇率波动原因

1.1疫情反复，导致发达经济体复苏乏力

自2019年新冠肺炎疫情爆发以来，全国累计确诊病例已超5亿，死亡病例逾619万，截至2021年年底全球合计1.6亿人口返贫，造成严重的难民危机。疫情反复无常，尤其是2022年3月新一轮的奥密克戎疫情，使世界疫情形势更加严峻。中国始终坚持“动态清零”总方针，因时因势优化防控措施，2020年以来我国经济发展保持全球领先地位。然而某些发达经济体抗疫不力，涉疫议题泛政治化倾向，此外为保护本国经济复苏，竖立投资贸易壁垒，破坏经济全球化规则，对自身及世界经济造成严重打击。近日，国际货币基金组织发布的最新全球经济展望报告，将2022年全球经济发展的预期从4.4%下调至3.6%，并可能使全球供应链出现新的“瓶颈”。发达经济体复苏乏力，将导致全球科技研发速度放缓，国家之间的人员交流、贸易合作受到较大阻碍，引发全球金融市场波动，阻碍人民币国际化进程，制约全球经济增长步伐。

1.2俄乌冲突持续，高通胀阴影笼罩全球

2022年2月24号，俄罗斯对乌克兰实施特别军事行动，俄乌冲突全面爆发，欧盟各国之间可能会因此产生纷争而阻碍欧洲经济的发展，投资者风险偏好受到显著压抑，导致资金从新兴市场流出，带动新兴市场货币的普遍贬值，引发全球通胀水平上升。人民币初步显现了一定的避险货币的特征，但人民币并非典型意义的避险资产，更多是区域性的避险货币。虽然人民币对美元汇率走势趋强，但中债收益率反而是上升的。原因是在2月份，境外净减持人民币债券803亿元人民币，其中净减持人民币国债354亿，3月份外资再继续减持人民币债券，规模跌到1125亿元。在境外把减持人民币资产换成外汇，造成了离岸人民币汇率CNH相当于在岸人民币汇率CNY的持续偏贬值，拉动了人民币汇率的回调。

2人民币汇率的影响因素

2.1国际收支浮动

人民币汇率会受到国际收支浮动的影响，而外汇市场供应活动会进一步影响国际收支状况。如果国际收支产生顺差，就会导致外汇市场外汇供应量增加，外汇向下浮动，与此同时人民币汇率将保持向上浮动趋势（即人民币升值）；反之，如果国际收支出现逆差，外汇供应量必然会减少，这会导致资本外流，人民币将面临贬值压力。通过分析中国国际收支账户数据，可以发现，长期以来出口贸易和国际资本一直保持着顺差状态，这意味着人民币一直在升值。未来，如果中国国际收支账户中出现了顺差减少甚至出现逆差，那么人民币汇率便会向下浮动（贬值），汇率市场所受到的压力将逐步降低，汇率上下波动的可能性就会随之上升。

2.2国际资本流动

随着中国经济的快速发展，越来越多的国际资本愿意来中国投资。如果大量的国际资本流入国内，外汇供应量必然会大幅增加，人民币升值预期将会增强；相反，如果出现国际资本外逃，必然会造成汇率上升、人民币贬值。为了进一步加大对热钱进出的控制，中国重新修订了《外汇管理条例》，投机性国际资本在国内投资的利润空间逐渐被压缩，从而造成投机性资本外逃的可能性大大提升。在此背景下，人民币升值的步伐将会逐步放缓。

3对策建议

3.1灵活运用各种金融工具

政府部门协同银行等金融机构，针对房地产提供规避汇率风险的工具，使得汇率波动过大时尽量减少对房地产行业的影响，以此促进房地产更好的发展，从而带动中国实体经济的发展。除此之外，也要发挥相关行业协会的带头作用，对于已经采取金融工具来规避汇率风险的先行企业，汲取其成功的经验，积极推广，以点带面，促进整个房地产行业增强竞争力，更好应对汇率波动的冲击。

3.2建立内部应对机制

中国房地产企业总体来说缺乏对汇率机制的了解，企业内部缺乏专门部门进行汇率风险管理，规避汇率风险的意识和能力有限。因此，房地产企业要提升对汇率的重视程度，首先，培养汇率风险意识，了解汇率波动会对企业带来的影响，重视汇率波动给企业带来的风险，并且建立汇率风险的内部应对机制。其次，要提升员工对汇率变动的敏感性，向员工普及汇率风险的防范措施。在结算时选择有利的货币，企业可以选择相对稳定的货币进行结算，防止由于某一国货币出现大幅升值或者贬值使得出口企业的利润受到损害。

3.3是强化国际投资资本流动短期预测，逐步开放国际收支平衡表中的资本账户

一方面，外汇当局对于短期国际资本投资的关注，不仅仅集中在资本流入情况，还要密切监测是否存在资本外逃的情况，同时构建相对应的资本外逃预警机制，通过及时规划来更好地降低资本流动带来的影响，避免对经济社会发展造成负面影响。另一方面，国际收支中资本项目自由化改革的开展应该是立足实践发展状况，对经济社会发展进行综合性考虑，不应该片面追求自由化改革的速度，而应立足国际收支实际发生情况，提出相对应的项目发展措施，避免过度投机情况出现，最大程度保障金融体系和宏观经济社会体系的稳定发展。

3.4重视人民币汇率风险管理

我国人民币汇率的波动对我国房地产造成明显的冲击。在国际市场中，中国应当积极出台有关人民币升值的政策与要求，通过经济与贸易层面上的相关手段，增加我国房地产贸易的汇率风险管理水平。同时，合理使用具有汇率倾斜的旅游贸易工具，在工具中加入汇率的影响因素，制定标准化的人民币汇率波动监测模式。特别是在新冠肺炎疫情环境下，根据国外疫情的发展情况以及相应的限制政策，观察疫情情况相对乐观且疫苗接种情况良好的国家的汇率波动情况，相应的贸易政策应当向疫情情况相对乐观的国家倾斜。基于动态贸易理论，积极出台政策，维护我国与其他国家汇率的稳定性，确保我国成本的相对优势。

结束语

而由于汇率受多种因素影响，人民币汇率双向波动成为新常态，不利于国家经济保持内外平衡。在国际贸易的激烈竞争中，为确保外汇资金安全，在研究近几年人民币汇率波动趋势的基础上，明确人民币汇率波动的原因以及对中国房地产价格造成的影响，希望能够对促进中国房地产发展以及国民经济的增长具有一定的借鉴意义。

参考文献

[1]张建鹏.人民币汇率对我国房地产价格的影响研究[D].上海社会科学院,2021.

[2]张二阳.汇率变动对房价影响的实证研究[D].安徽财经大学,2020.

[3]胡筱蓓.人民币汇率与中国房地产价格波动的动态关联研究[D].对外经济贸易大学,2019.

[4]陶鹏.人民币汇率波动对房地产价格传导机制研究[D].天津工业大学,2018.

[5]孙思琪.人民币汇率波动与房价变动的相关性研究[D].对外经济贸易大学,2017.