集体建设用地基准地价评估问题及对策

集体建设用地基准地价评估问题及对策

唐晓芬

湖南友谊房地产土地资产评估有限公司 湖南 长沙 410000

摘要：为顺利推进农村地区集体建设用地基准地价评估工作，使农村地区集体建设用地使用更加规范，本文主要针对农村地区集体建设用地的类型以及基准地价评估工作中所面临的主要问题进行了探讨，有针对性的提出解决方案，以期为相关评估工作提供参考。

关键词：集体建设用地；基准地价；评估；策略

伴随我国经济的平稳发展，城乡之间的发展差距也逐渐缩小。积极探索分析农村集体建设用地基准地评估标准可以为城乡土地一体化建设以及推动农村土地改革提供重要的依据。然而，我国目前更多的是对国有建设用地基准地价评估进行理论研究以及相关实践应用，而对农村地区集体建设用地基准地价评估还缺乏深入全面的研究，无法对其评估工作提供准确的参考依据。基于此，必须对农村地区集体建设用地基准地价评估进行探讨，探寻规范性评价的方法，为促进集体建设用地基准地价评估工作提供有效的技术参考。

1 农村地区集体建设用地主要类型

1.1盈利性质集体经营建设用地

所谓盈利性质集体经营建设用地，主要是指村或者村企业用地，农民集体或者农民个人通过法人集体经营的土地集体所有的非农业建设使用土地。伴随时代的进步，乡镇项目也发展迅速，为促进自身经济发展，村镇企业积极改革创新，向民营企业进行转型。然而，有的村寨已经宣告破产，所以村级项目大幅度减少，大量土地被闲置，土地利用率非常低，导致了地球资源的巨大的浪费。所以，促进村镇经济发展，提升农村土地利用率，将闲置土地转化成优质资产，是现阶段政府部门亟待解决的重要任务。

1.2福利性质农村宅基地

所谓福利性质农村宅基地，主要是指根据相关法律法规，对于满足集体经济组织条件的人员划拨一定的公共土地，使其可以建造房屋，以此满足其生活需要。对我国制定的农村土地制度而言，房屋制度具备福利特征，所以能够自由分配给其成员使用。但是因为目前相当大一部分农村居民前往城市工作，导致许多住宅被闲置。为有效解决此问题，国家出台了一系列政策来解决住房问题，但在实际转移中所面临的主要问题便是提升住房利用率。

1.3公益性质集体公益建设用地

对于农村集体建设用地而言，其不同类型之间各有差异。其中，公益性质的集体建筑用地就与盈利性质、福利性质的集体建设用地存在很大差别。公益性质的集体建筑用地主要用于农村医疗、居民休闲以及开发旅游，如村卫生室、村文体娱乐中心以及村办公用地等。在农村地区，虽然公益性质的土地所占比例通常比较小，但却能够提升广大农民群众的生活质量。

2 集体建设用地基准地价评估面临的主要问题

2.1 评估范围难以准确界定

不管是对城镇基准地价，还是对集体建设用地基准地价，在对其进行评估之前都需要先明确评估范围。城镇基准地价在评估过程中，其评估范围一般主要集中在城市已经建成区域、在建区域以及规划区域。而和城镇基准地价评估相比，集体建设用地相对比较分散，因此，明确其评估范围是对集体建设用地基准地价进行准确评估的重要前提。

2.2 级别界限处理困难

要明确进行级别界限一般需要先明确定级单元，将处于相同总分区的单元进行合并。对于城镇基准地价而言，其级别界限通常由线状地物构成，如公路、自然河流和行政区划界线等。相较城镇地区国有土地，集体建设用地的开发程度明显要低很多，特别是在基础条件方面，如有些农村地区缺乏完善的网路系统，甚至有的道路还没有命名，导致难以明确级别界限。此外，农村集体建设用地在具体实践应用时，其成果需要让农民群众可以真实看到、切身享受到，必须具备可操作性。

2.3 估价参数和相关税费选择缺乏依据

对样点地价进行准确评估，不管选择何种方法都需要掌握相对应的估价参数。就我国国有建设用地的视角而言，在对其样点地价进行有效评估过程中，大部分参数以及相应税费都有相关文件数据能够参考，即使有些参数缺少相应依据，也相对比较成熟。然而对集体建设用地地价进行评估过程中，便很难准确把握其评估参数，其中关键在于税费方面很难参考国家出台的有关规定。由于具有较大随意性，导致估价师不同，其依据的估价参数和相应税费方面都会有所不同，这便导致样点地价存在较大出入，使得集体建设用地在估价时，无法保障其基准地价的准确性。

2.4 基准地价缺乏设定标准

现阶段，大部分省份都已经针对集体建设用地出台了一系列比较完善的基准地价评估机制，然而，相较发达国家，我国在集体建设用地基准地价方面的评估标准仍存在不足之处，缺乏成熟的理论研究和实践指导，导致对其基准地价进行评估过程中，评估工作难度非常大。除此以外，尽管我国目前已经逐步完善相关制度体系，但受到各种因素的影响，这些制度仍然无法为集体建设用地的基准地价提供统一的评估标准。

3 规范农村集体建设用地基准地价评估的策略

3.1 明确评估范围

对于集体建设用地而言，在对其进行基准地价评估时，测算评估范围需将直辖市和县政府作为评估单位实施统一地价评价测算，然而假如要根据城市规划需求选择集体建设商业用途土地，就需要根据市场实际需求确定评估范围。如各个县在集体建设用地方面，其评估范围逐渐加大，且分布比较分散，内部配有完善的公共基础设施，并被周边面积较大的工农用地以及未经开发的土地所阻隔，遇到此种情况，可以以县镇集体建设用地的估算作为参考进行界定。假如用地估算所确定的评估范围比较小，且分布比较分散，则确定范围可根据行政区划边界使用的标准为依据进行科学划分；假如用地估算所确定的评估范围比较小，且分布比较集中，则确定范围可根据集体建设用地为参照进行估算。

3.2 选择合适的估价参数

因为目前对集体建设用地基准地价方面的评估国家未出台相应的估价规范和估价标准，不仅交易行为缺乏统一性，而且缺乏完善的基础设施建设，所以，估价人员进行估价时需对集体建设用地同国有建设用地进行分析，比对二者间的差异，根据集体建设用地的实际情况和具体特征选择合适的评估参数。除此以外，政府部门作为行政主管部门，在集体建设用地评估体系建设中应起到重要的主导作用，尽早制定相关评估规范标准以及操作指南，对于基准地价评估过程中比较关键的技术参数和参照依据，需积极将其纳入评估体系建设中，确保评估参数选择的规范性，进而得出更加准确的评估结果。

3.3 合理选择估价方法

目前在土地估价方面常用的方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法以及基准地价系数修正法公示地价系数修正法等。在对集体建设用地基准地价进行评估的时候，估价人员需结合不同估价方法的特征，和所收集的地价资料合理选择估价方法。其一，市场比较法。因为集体建设用地在交易行为方面缺乏规范性，市场交易量比较小，数据收集相对比较困难，所以，对于少数市场比较规范、市场交易比较活跃的地区可以采用市场比较法，例如广东顺德。其二，收益还原法。采用此方法评估地价时需特别注意对土地还原率的确认，通常采取安全利率结合风险调整值的方法来确定，相较城镇，农村地区的风险调整值要高，但具体高多少却没有一个比较权威的论断，所以估价人员需合理选择参数，确保估算结果的客观性。其三，剩余法。如果在估价基准日的时候，其待估宗地能够确定开发方案、明确收益方式等信息，便可采用剩余法估价。其四，成本逼近法。对于新开发的土地可以采取此方法，以估价期日进行测算，将新开发土地所耗费的总费用为依据，并加上利润、利息、税金、收益等估算地价。在实际应用时需考虑集体建设用地同国有建设用地在开发费用方面的差异性，通常情况下，集体建设用地的开发费用要比国有建设用地开发费用低很多。其五，公示地价系数修正法。对于集体建设用地而言，公示地价系数修正法一般为基准地价系数修正法。在基准地价系数修正法。对于集体建设用地而言，其中一些政府部门已经对外公布的了且具备比较完善的基准地价修正体系的地区，可选择此方法进行基准地价评估。

3.4 科学选择评级因素

在《城镇土地分等定级规程》中提出了对建筑用地分类影响较大的若干因素。对于农村地区集体建设用地而言，在对其进行分类的时候，可分析其土地等级相关因子，将单因子评价作为评估基础，采取多因子加权求和的评价方式对土地质量总价值进行评估，采用以综合评分剖面方法以及频率曲线方法对其进行分类多因素综合评定法为主，样点地价和实地踏勘进行级别校核为主的技术途径，运用计算机系统软件进行综合定级。多因素综合评定法是通过对集体建设用地在社会经济活动中所表现出的各种特征进行综合考虑，揭示集体建设用地的使用价值及其空间分布的差异性，评定集体建设用地的质量等级或收益级差，再通过市场交易价格分类法或者基本收益计算法对验证土地级别。由于农村地区集体建设用地的基准地价不但在空间分异的主要影响因素以及特征方面存有差异，在其等级要素的选择方面、划分方面以及工作形式方面等也各不相同，因此，在选择农村集体建设用地相关因素的时候，需对农村地区的经济结构、经济分布、周围环境因素、整个社会因素以及经济发展因素等进行综合考虑。

3.5 收集地价资料

地价资料可以直观反映出土地交易价格以及具体收益情况，对基准地价获取的成果具有很高的参考价值。所以，地价资料对基准地价最后的评估成果产生直接的影响，地价资料越准确，评估成果就越真实、越可信。因为现阶段我们国家在集体建设用地方面还缺乏与之相关的法律法规，所以无法对其进行规范引导，导致其交易市场比较混乱，大部分交易案例都是隐形交易。基于此，在收集地价资料的时候，需积极深入基层，采取各种科学、有效的调查方式，掌握真实、全面的地价数据。

4 结语

综上所述，基准地价可以体现出土地市场目前状况以及政府部门相关行政决策。目前，农村集体建设用地在布局特征方面、市场状况方面、土地权利方面等均和国有建设用地存在一定的差异。基于此，在对集体建设用地进行基准地价评估过程中不可以简单的对其进行统一分区、统一计算等，需根据农村地区实际情况和集体建设用地特征，明确其评价范围，构建完善的评价指标体系，合理选择评价方法，以此形成基准地价计算的执行标准。

参考文献

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