物业管理安保人员流动性分析与解决方案

物业管理安保人员流动性分析与解决方案

饶帮权

身份证号码：513023198511258016

摘要：随着步入二十一世纪以来，人们的经济和生活水平都发生了翻天覆地的变化，因此也从原来追求衣食无忧转变为追求自己小区的生活服务，物业管理服务质量成为人们关注的重点。近年来，我国物业管理企业保安人员流失比例一直居高不下，年平均流失率在60%左右，因此，解决 "保安荒 "的有效方法是提高保安员工资、福利待遇，善待员工，加强培训，树立保安员形象，减少对保安员的用工依赖。

关键词：物业管理：保安荒：流动性大；专业优势

前言

由于经济的日益快速发展和人们生活质量的不断提高，物业管理企业面临着更加严峻的挑战，但同时也面临着进一步发展的机遇。只有吸收先进的物业管理服务经验，在原有的基础上进行相应的创新，才能保证物业管理企业在日益激烈的市场中的竞争力，最终能够为人们提供更好的物业服务，促进人们生活质量的提高，使物业管理企业真正走上可持续发展的道路。

1.保安频繁辞职的隐忧

"保安荒 "使物业管理小区陷入被动局面，保安人员的流动性非常快，很多保安根本不愿意与物业管理企业签订合同，现在是物业管理公司求着保安签订劳动合同，没有劳动合同约束的保安更是想走就走。即使签订了劳动合同，保安有了更诱人的工作机会，也说走就走，有的保安连工资都领不到就不辞而别，物业管理公司也很无奈。物业小区保安如走马灯般更换，保安稀缺，物管公司留不住人，不仅困扰着众多物管公司，也给物业小区的安全管理带来 "隐忧"。如何破解物业 "保安荒 "难题，关系到物业管理企业的生存。

2“保安荒”的原因

2.1福利待遇低

物业管理行业是一个微利保本的行业，很多物业管理企业靠收取微薄的物业服务费来维持企业的运转，大部分物业保安的工资待遇低于正常工资水平，由于物价的不断上涨，他们除了吃、穿外，基本上所剩无几。从企业来说，由于行业竞争激烈，物业管理服务费基本没有上涨的趋势，企业从成本考虑很难给保安大幅涨薪。由于物业保安福利待遇较低，一些素质较好的保安纷纷跳槽转行，物业保安也越来越难招。

2.1社会地位低

由于物业管理尚未在全社会普及，业主素质也良莠不齐，致使部分业主对物业管理存在偏见，保安员经常受到无端的羞辱和指责，他们的付出并不讨好。很多保安很自卑，认为自己社会地位低，被人瞧不起，从心里否定自己的工作。还见过有装修人员因装修要进入小区通行，保安阻止其进入，装修人员便骂出保安是 "看门狗 "等恶语，极大地伤害了保安的自尊心。又如业主的朋友来访，小区保安请其登记来访情况，谁知业主来后不分青红皂白骂了保安一顿。以上例子不胜枚举。作为保安履行职责是无可厚非的，但无缘无故受到侮辱和打骂，虽然是非不分，无理取闹的人是少数，但却在保安们心中留下了地位低下的阴影。

2.3生活环境差

保安员的生存状况不容乐观，城区部分小区（大厦）保安住宿条件较差，大多住在地下室（由于城区房租较贵，物业管理企业难以承受租金），地下室大多采光差、通风差，容易受潮，一定程度上也给保安员带来了不稳定的情绪。

3.保安外包和物业公司管理的利弊分析

目前，物业管理企业控制人工成本的基本方法有两条：一是核心员工实行合同制管理，其他人员通过第三方劳务派遣用工方式管理;二是实行“人员十业务”外包方式。

3.1保安外包主要优势

专业保安公司必须在当地派出所和公安局登记备案，用人安全有保障。(公司招聘的保安员也需要在公安局登记备案并检查，所以在这一项上没有太大的区别）。专业的保安公司会对保安进行培训和一些安全、消防等知识的培训，在身体素质或其他技能方面可能比物业公司招聘的保安队伍更胜一筹。另外，从理论层面上讲，他们在安全防护方面相对更专业一些。（现在有些保安公司对于保安培训不规范——培训内容少、时间短。）人员安全事故、被盗、外来人员进入场地的情况屡有发生。如果聘请专业保安公司，与保安公司签订安全协议，明确事故、被盗的赔偿协议,保安员不论出现任何大小责任事故,全由保安公司负责.这样的话，即使有任何问题，都可以让保安公司解决，不愿意的就从每月的外包费用里来解决。秩序责任及安全风险得到转移，减轻公司的负担和风险。保安人员属于流动量较大的岗位之一，聘请保安公司不必担心因招聘不及时出现的空岗情况。（现公司招聘的保安员本地人员较多，队伍比较稳定。）如果保安外包出去，能逐步降低公司的人力成本。

3.2保安外包弊端也很明显

保安公司的人员大多是拉帮结伙就职的，这种小地域团体一旦出现纠纷，往往会扩大事态。外包保安对于应知应会的相对差一些，需要一定时间的磨合期，服务意识与公司服务及责任内容差异较大。外包保安会减弱其他部门与保安部的合作和协同力度。外包保安的辞退、处罚都会有隔阂，需要提前在合同里约定好。

保安不属于本公司编制，如果涉及一些应当保密的资料或其他东西，是很难得以控制。这些以外，还要防止合同到期临近前的波动问题，，如果是直接续签，问题不大，如果要是换保安公司，那就需要提前做好准备。

5.物业缓解保安稀缺问题的根本途径及解决保安荒的措施

5.1保安福利待遇

提高工资福利待遇，礼待保安员，解除他们的后顾之忧为了留住物业保安员，必须提高保安员的待遇，保安员的工资应与企业的经济效益挂钩，建立稳定的工资提升机制，不能以牺牲员工的工资利益为代价来实现物业管理企业的利润，让保安员能分享企业的发展经营成果、 引入薪酬晋升考核机制，通过经营合格考核，每年分别适量增加薪酬，物业管理企业要以社会责任者的心态留住保安员，依法、按时、足额发放工资，不发生拖欠保安员工资的行为，不用上交保险征费、服装押金、身份证临时押金等门坎。有条件的物业管理企业，还应依法为保安员缴纳各类社会保险，鼓励物业企业要为物业保安人员办理人身意外伤害保险，通过提升工资待遇，建立起物业管理企业与员工关系融洽的劳资关系，减少保安员与企业发生劳资关系纠纷，创造良好的劳资环境。建立物业服务人员技能提升制度，为长期从事物业保安的人员提供转岗职位，给保安人员升迁与发展的空间，免除物业保安人员的后顾之忧，保安员在从事一定的工作后，可转入成为小区的管理员

5.2加强保安员培训增强保安员素质

保安员处在小区物业管理的第一线，其形象和素质关系着小区的安全和物业管理企业的形象，长期以来，保安员在维护小区良好秩序，营造良好小区环境，在构建和谐社会，建设和谐社区中发挥着不可忽视的治安巡逻力量，但物业保安员的社会地位得不到业主的认可，认可度低，其社会劳动还得不到承认。对物业小区保安员进行专业培洲是必要的，通过培训才能促进其素质提高，才能确保物业小区的安全，提高物业管理服务《物业管理水平，才能得到广大业主、住户和群众的好评。物业小区的安保工作是物业小区的基础性工作，物业小区的秩序维护所具有的工作责任重、劳动强度大、工作时间长的勤务工作特性，必须进行全天候的工作。因此，保安员的工作质量直接关系到小区业主、住户的安全，关系到物业管理企业的安全生产，关系着企业的利益。

5.3增加物业管理小区技防设施设备的投入与更新改造 ，做好小区人防与技 防的平衡

目前，大多数物业管理企业还是依靠 "人海战术 "来经营物业管理小区，导致人力资源成本在物业管理小区服务成本中的比重居高不下。据了解，目前物业管理企业的成本中，人工成本已占到总成本的60%～80%，如此高的人工成本，必然带来对人员招聘的依赖。随着智能化设施配备的进一步成熟，大量智能化小区不断交付使用，势必会减少大量的体力劳动，也相应减轻了人员的招聘压力。在现有物业管理小区保安员紧缺的困境下，也可以考虑对物业小区进行智能化改造，加大对小区保安技能不具备的设施进行更新改造，加强物业小区技术防范，立足物业小区技防，实现人防与技防的有效结合、以减少对保安员的需求量通过细致的分析，从投入与产出对比，对物业管理小区进行必要的技防设施投入，从安全防范的角度来讲是有更高的效率，从节省人力资源的角度来讲也是长远的、有效益的。因此，在目前物业管理行业普遍出现“保安荒”的情况下，有条件的物业管理企业，应积极投入对物业小区的技防设施进行改造，以减轻对保安员招用的依赖程度，但前提是充分发挥技防的有效性。

5.4用优秀的企业文化吸引保安员

企业文化渗透在企业的一切活动中，是企业的灵魂，企业文化已成为影响企业发展的一个十分重要的因素，企业文化已成为企业战略中的软实力，在企业的经营、发展过程中起着不可或缺的作用。一个健康发展、锐意进取的企业，一定有值得尊重的企业文化。良好的企业文化和团队精神可以吸引保安员，稳定保安员队伍。物业管理企业应充分重视企业文化建设，利用有效载体开展多种形式的企业文化活动。重视员工的业余文化生活，创造良好的职工业余生活条件，在生活上关爱保安员，为体现企业的温馨，应为保安员提供较好的后勤保障，减少保安员打短工的心理预期，为员工配置良好的住宿、餐饮、娱乐没施，没立活动场所，力所能及地解决保安员的住宿问题，对有家属的保安员，应为其提供夫妻房，减少保安员的负担，解除保安员的困惑，为保安员全身心地投入工作提供较好的保障。外地保安员，身在异域他乡，业余生活比较贫乏，为丰富职工文体生活，关心员工的身心健康，企业应开展形式多样的业余文化活动，定期组织相应的文体比赛，对优胜者进行奖励，通过形式多样的文化体育活动，凝聚企业人心。

结语

物业企业要经常性地组织开展这种社区文化活动和便民服务活动，有意识地让保安人员和业主成为活动的主角，增强业主与保安员之间的良性互动，增进他们之间的相互沟通、相互理解、相互信任和友谊，让业主更加清楚地了解和认识到物业保安员是小区业主安居乐业的最有力保障，从而逐步改变社会和业主对物业保安的偏见，改变保安人员对这一行业的灰暗感和自怜感，增强保安人员对企业的归属感和职业形象的自豪感，进一步吸引越来越多的优秀人才加入到保安队伍中来。

参考文献

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