我国房地产市场调控的经济法评析

我国房地产市场调控的经济法评析

马雪

北方民族大学  750021

摘要：房地产业不仅是国民经济支柱产业，也是国民经济基础和先导性产业，房地产行业的健康优质发展，对我国国民经济具有举足轻重的意义。而房价也一直是我国广大民众最关心的民生问题之一。房地产市场的过热或是消极状态对我国整体经济的发展以及社会的安定都会产生可大可小的影响。为了规范房地产市场，保证其能够平稳发展，国家会出台一系列调控政策，比如限购、限贷、税收等，然而密集的调控政策取得的成效却微乎其微。近几年的房价仍然高涨，足以说明国家调控政策存在一定的问题，而法律制度的缺位也是一个重要原因。

关键词：房地产市场；调控政策；法律问题

一、我国房地产调控的历程及主要方式

（一）我国房地产调控的历程

1.房地产市场调控起步阶段

1993年，我国各地出现了炒地皮、炒项目等房地产现象，房地产开发企业的数目以及投资额均大幅增长，甚至在某些地区出现了明显的房地产泡沫，此时经济出现了严重过热和通货膨胀。国家为了应对这一现象，开始对房地产市场进行宏观调控，出台“国 16 条”主要是为了对宏观经济进行调控，对金融秩序进行整顿；1994 年，涉及城镇住房制度改革、房地产管理和住宅担保贷款的政策陆续出台。出台的各项调控政策逐步落实到行动中后，经济过热现象逐渐消退，房地产市场开发脚步逐步放慢，房地产市场价格迅速回落，通货膨胀也得到了缓解。

2.房地产市场相对平稳发展阶段

1998 年，国务院就住房改革和住房建设事宜再下通知，明确了要培育新的经济增长点，即住宅业，标志着我国开启了住房制度改革。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点，同时也标志着我国建立了城市住房商品化体系，我国房地产市场正式开张。1998年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期。2003 年，国务院发布18 号文强调房地产业是国民经济的支柱产业，指出要推动房地产市场的持续发展，继续加大对符合条件的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持。

3.房地产市场宏观调控阶段

2005年以来，我国房地产相关的调控政策在稳定增长与稳定价格方面不断反复调整，其中可以具体分为以下几个阶段：（1）2005-2007年，为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央政府出台了一系列调控政策，如“限套型”、“限房价”，从土地、信贷、税收等方面进行调控。（2）2008-2010年，为遏制部分城市房价过快上涨，中央取消了营业税优惠，随后又从抑制投机、加强监管、住房保障、增加供给等方面出台了一系列措施。（3）2010-2013年，房地产调控旨在遏制房价大幅上涨，在对房价进行调控的同时，政府要继续加大对保障性住房的投入建设，增加土地和商品房供应，以实现供给上是能够满足市场需求的。（4）2014-2016年，国家出台相应鼓励政策，部分商业银行给出汇率优惠，住房公积金部分放松，允许在外地适用。房地产市场限制放松，全国各地房价呈现出突飞猛进的态势。（5）2016至今，我国国家政府先后出台各项政策严格限购，地方政府也纷纷效仿。政策上一直坚持“房住不炒、因城施策”调控思路。

（二）我国房地产调控的主要方式

1.宏观经济调控

通过货币、财政、信贷等宏观经济手段来控制房地产市场。例如，央行可以通过加息、缩小信贷总量等方式控制资金流向房地产市场，影响房地产市场的供求关系。

2.限购

限制购房是我国房地产市场调控的主要方式之一，旨在控制购房需求，稳定房价。政府会制定一系列限购政策，比如限制非本地居民购房、限制购房数量和面积等，对不同的城市和地区采取不同的限购政策，以满足当地的需求。

3.限贷

限制贷款是调控房地产市场的另一种方式，主要是通过银行贷款政策来限制房地产市场的投资需求，遏制购房热情，从而稳定房价。政府会要求银行对购第二套房、高档豪宅等进行限制，以控制购房需求。

4.调整房地产税收政策

房地产税收政策的调整对房地产市场的影响较大。政府通常会对房地产税的税率进行调整，以达到控制房地产市场的目的。降低房地产税税率可以促进购房需求，提高市场热度；而提高房地产税税率则可以遏制房价上涨，引导市场回归理性。

5.加大土地供应量

政府可以通过加大土地供应量来控制房地产市场波动，特别是在一些热门城市，土地供应减少往往是导致房价上涨的主要原因之一。适当增加土地供应，会使得市场供给增加，从而降低房价，避免房地产市场过热。

6.其他调控手段

政府可采取财政补贴、税费优惠等其他调控手段。例如，出台鼓励租房的相关政策，推广住房租赁市场发展，以缓解供求矛盾问题，同时为租房者提供住房保障。

纵观我国历年房地产调控政策，我国在面对房地产市场过热或萧条时，所采取的调控方式主要集中于限购、限贷、税收等几项宏观举措，在维护我国房地产市场健康发展的过程中取得的成效是比较显著的，但其在一定程度上也存在着不可忽视的问题。

二、我国房地产市场调控的法律问题

（一）房地产市场调控法律规范不完善

全面推进依法治国是我国当前重要的历史任务，从法治国家的基本理念出发，宏观调控应当法律化、制度化。对房地产市场的调控必须以法律制度为基础，由法律规定调控的主体、程序、手段及具体的调控行为，并在一定程度上决定调控的对象和所要解决的问题。现阶段我国并未出台宏观调控法，更没有专门的法律规范政府对房地产的宏观调控行为，相关的内容散落于各单行法中。从相关法律的数量上看, 目前我国对于房地产市场的宏观调控大都以文件和通知的形式发布，如2010年出台的“新国十条”、2011年出台的“新国八条”、2013年出台的“新国五条”,虽然在一定程度上有约束力，但其法律效力比较低，在实施的过程中缺乏权威性，而且这些政策性规定之间缺乏必要的联系，没有形成良好的互补体系，有时可能会产生冲突，从而影响地方政府的判断。除此之外, 中央性规范文件远远赶不上地方性规范文件的制定数量。房地产市场的调控主力主要集中于非法律性政策和地方政府文件, 这一系列操作都客观反映出我国房地产市场调控相关法律不被重视。合理的政策没有及时被法律吸收, 相关的行政法规也不完善,体现出我国法律在更新上的滞后性。同时, 由地方来调控房地产行业的现象比较明显，而地方往往为了利益考量, 制定的规章制度并没有从问题本身出发, 反而阻碍了房地产行业的发展，导致调控政策和措施无法起到到实际的作用。正是由于调控政策缺乏权威性和稳定性，没有一套完整的法律体系，才导致政策的执行力度大大折扣。因此，宏观调控法律规范体系不完善，是导致宏观调控政策没有真正发挥作用的一个重要的原因。

（二）调控力度不足

最近几年出台的房地产调控措施虽然在一定程度上起到了作用，但是与公众的心理预期相比仍然存在差距，这主要表现在以下几个方面：第一，调控措施在内容上主要针对的是特大城市和一线城市，对二三线城市的影响较小，甚至无法遏制二三城市房产价格的上涨，使得城市居民收入难以支付高昂的房产价格，这对于房地产市场整体发展无疑是非常不利的。第二，调控措施并没有直接影响商品房价格，而是通过限购的方式，抑制商品房的交易，商品房的价格增长只是受到暂时的控制，并没有出现明显的下降，而未受到调控的二三线城市甚至有了大幅度的上涨，这与公众对商品房价格的期待有着较大的差距。第三，调控在措施上没有针对投机行为进行必要的限制，房产税迟迟没有动静，导致二手房市场上的投机行为没有得到有效的限制，尤其是地方政府各部门以部门或单位名义购买的团购房，这是调控措施的一大缺憾。从上面几点情况来看，当前的调控力度还远远没有达到公众的需求，没有对过热的房地产市场从整体上实现有效的抑制。

（三）相关政策缺乏合法性

我国针对房地产市场供不应求的状况，出台了“国十条”、“国五条”、“国八条”等对房地产市场进行限制，主要表现在“限购令”上，“限购令”对购买房屋的主体资格和数量进行了限制,在一定时间内调节了房地产市场，但是也存在一些法律问题,比如限购令的颁布主体不适格，且不具备法律规定的形式要件。因此，在当前的法治语境中，限购令本身缺乏法律支撑，其合法性存在相当大的问题。

近几年，我国政府出台的一系列宏观调控政策当中，大都以限制房价为目标，甚至将房地产市场宏观调控的目标定为稳定房价。在市场经济规律中，价格围绕价值上下波动，也就是说价格是在市场经济交易中自动形成，并围绕价值上下波动。但由于市场经济具有局限性，经常会出现市场失灵的现象，以及有些领域商品的价格，市场经济没有能力调控，此时便需要国家的宏观调控来调节价格。政府主要通过政府指导价格和政府定价的方式调节国家规定的调控领域。房地产市场不属于政府定价的范畴，因此我国在房地产市场范围内直接对进行宏观调控，限制房价没有合法的依据。

三、我国房地产市场调控的完善建议

（一）制定完备的法律法规

从法律角度来讲，法律本身的特性和强制力都会为关于房地产方面的调节提供有力的保障。因此国家对经济的宏观调控必须制定相应的法律，依法进行。法律需要对国家宏观调控的全过程进行控制，防止滥用宏观调控权损害民众利益。由于权力具有异化、超越和背离的特性而发生滥用与扩张，因此需要法律预先的界定来防范。依法调控有两个含义，一是宏观调控要有法律依据，宏观调控权必须取得法律的事先授权，国家在具体运用计划、经济政策、税收、金融工具等宏观调控手段时，必须遵守国家计划法、经济政策法、税法、金融法等法律法规的规定，依据法律规定的内容与程序实施调控，此前没有法律依据的需要先行立法；二是在制订宏观调控各方面的法律法规时，首先应当遵守宪法的规定，不得超越宪法所赋予的宏观调控权限，政府各部门各地方在制订宏观调控的规章制度时，还要遵守计划、税收、金融等法律，不得抵触。但是，法律在对社会关系做出规定时，不可能涵盖生活的方方面面，法律也不可能被设计得十分具体，而生活却又是变化多端的，因此，法律在很多情况下只能对相应的社会关系做出一些原则性规定，给人们留下一定的自由裁量的空间，以便根据情况变化作出适时适当的选择。基于国民经济形势的千变万化，宏观调控本身就具有很强的政策性与灵活性，因此，宏观调控法更不可能对各项调控措施都规定得十分具体详尽，需要预留更大的自由裁量空间。这也使得宏观调控权本身更为重要，国家在宏观调控时应当更加重视宏观调控权力的滥用与扩张，诸如宏观调控的有权机关、权限范围、调控程序和方法都需要法律予以界定，避免宏观调控的随意性。另一方面，宏观调控涉及市场经济参与者与国家、甚至调控权具体行使者自身之间的各方利益，一方得利必然以另一方利益损失为代价，如何处理国家利益与市场主体利益之间的界限与平衡，也是经济法中的宏观调控法律法规的重要任务。

（二）加强相关政策建设

1.完善金融政策

金融政策的建设以及完善，能够对调控房地产市场起到非常有效的作用。一方面，对于政策的制定，中央政府可以适当的将权利进行下放，以此使得地方政府也可以在相关权利范围内进行政策的制定与执行，以此使得中央政府的政策控制、地方政府的政策执行以及房地产市场的利益获取可以获得相对的平衡，具体的在于既能够满足政府的调控需求，也能够满足房地产市场的利益需求，从而就能够在最大程度上获得较好的调控效果；另一方面，国家在制定相关金融政策过程中，可以适当的采纳地方政府以及房地产主体之间的意见，使得对于宏观调控政策的制定能够更加符合房地产市场的利益需求。

2.完善税收政策

税收作为国家宏观调控经济的一种有效的方式，在面对房地产市场的调控时，同样可以采用有效的税收方式进行调控。其一，对于房地产开发规模更大，并且房价过高的房地产要提高增值税的征收，进一步抑制其房价上升过快；其二，对于二手房源的征收与交易，要提高相应的税收标准，以此控制恶意炒房的现象发生。进一步实现合理配置资源；其三，对于房产税的征收，要提高拥有多处房产公民的税收标准，以此通过这样的方式和措施，控制房价的上涨。

3.完善土地制度政策

房地产市场的发展离不开土地资源。因此一方面，要合理控制土地资源的供给总量。对于急切需求住房的社会公民群体，要满足其需求，但同时对于过渡投资与投机行为要进行遏制。进一步通过调查分析实际的用地需求，进而指定合理的土地资源供给计划。另一方面，对于土地的供给结构要进行适当调整。注重满足廉租房和经济适用房的开发与建设需求，同时也要控制高档住房的建设需求，进而实现对土地资源的合理利用。

四、结语

现阶段我国房地产市场依然存在待解决的问题，比如房价虚长、政府垄断以及房地产泡沫现象等。这些实际存在的问题不仅影响着社会秩序的正常运行，也切实造成了房地产市场的不良发展。所以针对所存在的严重问题，政府有责任也有义务进行宏观调控，从而借助于完善金融、税收以及土地制度等，实现对房地产市场的宏观调控，以此使得房地产市场能够获得良性发展，同时也要加强相关政策的合法性，使其有法可依。房地产市场的健康发展关乎着人民的生活需求，因此需要对其进行一系列规制，从实际上解决问题， 维护社会发展和增强人民福祉。

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作者简介；马雪，出生年月:1997年8月，性别:女，籍贯:宁夏省西吉县，民族:回族，学历:在读研究生，职称:学生，研究方向:法学。