浅谈农村房地一体确权登记发证工作权利人情况的多样性分析及确权登记对策

浅谈农村房地一体确权登记发证工作权利人情况的多样性分析及确权登记对策

宋程

（四川省地质调查研究院调查规划研究中心）

摘要：通过两年农村房地一体确权登记发证工作的实践，对权利人情况多样性的问题进行总结，在国家法律、法规基础上，结合当地政府部门颁布的文件，认真分析，提出确权登记工作的对策，为此项工作提供指导。

关键词：农村房地一体；确权登记；权利人情况的多样性

农村房地一体的确权登记发证工作是与农民利益戚戚相关的基础性工作。应按照相关的法律法规以及规范性文件的要求，按程序进行确权登记。分析认清权利人情况的多样性，依法确权登记，对处理权属问题纠纷，维护农村和谐稳定具有重要意义。

一、宅基地确权登记中的权利人的认定

此项工作的首要任务在于对权利的认定，原则上按地方规定办理。中江县按以下原则认定：原则上应以公安部门颁发的户口簿为准，权利人应当符合当地申请宅基地建房的条件。户口簿信息无法认定的，由村民委员会出具相关的证明，经公示无异议后为准。

二、本村权利人互换房屋的情况

经宅基地使用权及房屋所有权双方权利人同意，互换房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，农民集体经济组织内部互换房屋，由双方权利人申请宅基地使用权及房屋所有权的转移登记，提交权属来源材料、互换房屋的合法协议等材料。

三、本村权利人之间转让、赠与农房的情况

1、本村权利人户籍已迁移到其他村，在其他村没有宅基地，仍继续使用原宅基地及农房的，可依法确权登记。
    2.建房后迁出要求登记的个人，登记为共有人，并参与登记户成员核定使用权面积和房屋所有权面积，迁移后还属于农村户籍的，需要原户籍所在地的书面证明，证明其原为本村户籍，需要迁入地的书面证明，证明其放弃在迁入地办理宅基地使用权及房屋所有权的登记。

四、非本村的农村居民，购买或者交换本村村民的宅基地和农房的情况

农民在本村范围内购买合法修建的房屋，需要户籍所在地的书面证明，证明其在户籍所在地无房并放弃在迁入地办理宅基地使用权及房屋所有权的登记。本村村民召开集体会议，三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，村民委员会确认后，可办理宅确权登记。

五、位于城镇规划区范围内的情况

位于城镇规划区内的，必须由负责的规划的主管部门出具相关证明（规划部门的同意意见书）后可办理宅确权登记。

六、原户主死亡的情况

宅基地是以一户为单位分配和使用的，一户中只要还有其他人员，户主的死亡不影响该户的确权登记，由现在的户主申请登记。一户中如果已没有其他成员，房屋可由合法继承人继承，因继承房屋占用宅基地的，可确权登记，权利人出具合法的继承书面证明。

七、“多户一宅”的情况
    农村居民因结婚、离婚、与父母兄弟姐妹分家等原因已经分户的但目前仍然居住在同一宅基地上，造成“多户一宅”的情况符合以下条件可办理确权登记：

1、提供合法的遗嘱或者分家协议，按照合法证明文件对宅基地和房屋进行分户办理，分割出的宅基地和房屋应该符合当地主管部门对不动产单元的认定标准。

2、如果不能提供合法的遗嘱或者分家协议，按照共同共有宗地办理。
    3、以上都不成立则归为有纠纷的宗地，待纠纷解决后再确权登记。

八、原批准宅基地时为一户一宅，现家庭成员已分户另行新建房屋的情况。

首先必须满足所分户籍任然为本集体经济组织的条件，以户为单位，按一户一宅进行重新确认。

九、非农业户口居民合法取得宅基地的情况

1、非本本村村民，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的满足以下条件可确权登记：

①提供政府的规划和批准证明文件；

②需要原户籍所在地的书面证明，证明其在户籍所在地放弃办理宅基地使用权及房屋所有权的登记。

2、非本村村民（含城镇居民），因继承房屋占用的宅基地，满足以下条件可确权登记：

①提供合法继承相关的证明文件

②需要原户籍所在地的书面证明，证明其在户籍所在地放弃办理宅基地使用权及房屋所有权的登记。

3、回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，满足以下条件可确权登记：

①出具原村民集体的证明，证明其原为本村村民；

②出具在户籍迁出前在本村有合法取得的宅基地；

③公示30天村民无异议。

十、房屋建成时为本村户籍，房屋建成后转为城镇居民，原宅基地及房屋仍继续使用的情况

1、原建房时为本集体经济组织成员，因工作、购买商品房、社保、小孩读书将户口迁入城镇的。
2、原籍农业户口的现役军人、复转退军人（不含已在外结婚定居或国家 策安置人员）。
3、原户籍为本村农业户籍的大中专院校在校学生。
4、服刑被注销户口的原农业户口服刑人员（不含被判处无期徒刑和死缓的）
    由其原所在的农民集体和村委会出具证明：

①证明其原户籍为本村农业户口；

②证明其在房屋建成后迁出的户口。

十一、两夫妻一方是农村户，另一方是城镇户的情况

满足夫妻在农村只有一处宅基地的前提，分两种情况处理：

1、以农村户籍的一方为权利人办理。

2、夫妻办理为共有产权，城镇一方不参与批准面积等核定。

十二、哪些宅基地、集体建设用地不予登记

1、违反法律、行政法规的；
    2、存在尚未解决的权属争议的；
    3、申请登记的不动产权利超过规定期限的；
    4、对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化；
    5、法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

结语

各地应结合地方的实际情况，在应发尽发的思路下，以文件法规为支撑，通过对确权登记过程中遇到的情况细化分析和归纳总结，对顺利推进农村房地一体确权登记发证项目提供有力的支持，为乡村振兴贡献绵薄之力。

参考文献

[1]《国土资源部关于进一步加快宅 基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》.国土资发[2016]191号.

[2]《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》.自然资办函〔2020〕1344号.

[3]《不动产登记暂行条例实施细则》.

[4]《四川省自然资源厅关于扎实推进房地一体的宅基地、集体建设用地等农村不动产确权登记工作的通知》.川自然资发（2020）35号.

[5]《农村地籍和房屋调查技术方案试行》.国土资发[2014]101号.

[6]《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》.国土资发〔2011〕178号.

[7]《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》.中发〔2018〕1号.

[8]《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》.自然资发〔2020〕84号.

[9]《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》.国土资发[2016]191号.