广州市历史建筑修缮管理实施路径研究

广州市历史建筑修缮管理实施路径研究

胡雅丽

广州市城市规划设计有限公司   510000

摘要：本文通过对广州历史建筑基本情况以及修缮问题进行总结，从修缮类别、修缮咨询、修缮审批、修缮验收全流程进行编写，为历史建筑保护修缮工作提供一套便捷有效的指南，可供从事历史建筑保护修缮的有关管理部门、行业单位、从业人员，以及历史建筑保护责任人参考。

关键词：广州市；历史建筑；修缮管理

1.广州市历史建筑基本情况

广州市自2013年开展历史建筑保护工作以来，至2022年已公布七批共828处历史建筑，有近六成的建筑分布于市区，广州市历史建筑建成时间跨度在30年—200年不等，老城区中的民居骑楼、村落中的门楼祠堂，多数保存质量一般。历史建筑常见的保存质量问题可以分为四种：一是年久失修，建筑在长期使用中主体部分（结构、墙面、屋面）出现自然老化并已经影响建筑整体，如砖木结构白蚁蛀蚀，或是墙体歪斜开裂、局部坍塌，屋顶破损严重渗漏。这类问题一般出现在传统民居、门楼碉楼和家庙祠堂上。二是闲置荒废，建筑长时间无人使用和维护，被空置或用作堆放杂物，任由自然侵蚀。三是改造不当，建筑仍在正常使用，但因为人为不合理的改造被遮蔽或破坏了价值部位。四是一般损坏。不会波及整体结构安全，但影响建筑风貌完整性，如装饰构件风化剥落、木质构件朽坏、地砖和陶制落水管破损等。

2.广州市历史建筑修缮养护现存问题

2.1 修缮维护不足，缺乏修缮保护知识

一是在影响居住的情况下，不少历史建筑保护责任人开展对自有历史建筑的修缮工作，由于保护意识的缺乏，修缮知识的不足，施工技术问题，资金缺乏等多种原因，对房屋超载利用或错位修缮。二是对历史建筑维修中往往对其所具有的历史价值认识不足，存在部分历史建筑擅自施工、未按规划施工导致外立面、价值要素破坏现象，导致历史建筑失去其原始风貌和历史文化价值，最后导致“修缮性破坏”。

2.2 管理职责不明晰，审批程序复杂

一是历史建筑虽然已有《广州市促进历史建筑合理利用实施办法》《广州市历史建筑修缮监督管理与补助办法》等活化利用激励政策，但实施衔接不顺畅，主要体现在为解决无主问题有专门的保护责任人制度，但报建审批、修缮补助等制度未与其衔接，仍将所有权人作为唯一的报批主体，导致产生有保护责任人却无法报建、难以开展修缮改造、无法获取补助的情况；现有的修缮补助制度，但流程冗长、补助额度底，对投资主体和业主吸引力较低。二是历史建筑修缮、改造的审批流程复杂且耗时长，相比普通建筑的改造，除建设工程规划许可、施工许可外，还需额外办理非轻微修缮审核，而城市更新和土地出让项目涉及历史建筑的，还进一步需要办理历史建筑原址保护审批，变相增加了经济和时间成本。

2.3 产权问题复杂，保护责任难落实

广州市历史建筑在经历了“社会主义改造”、“文革挤占”和“侨产返还”这些时期之后，大量历史建筑产权关系极其复杂，往往很难明确的划分为国有产权、私人产权、集体产权，一处历史建筑可能涉及多个业主、管理者和直接使用者，还有的房屋产权信息年代久远难以查询，处于“无主”状态，产权不明，导致历史建筑难定保护责任人，落实保护责任。历史建筑多次易手，或租或卖或被征收，建筑的原主人早已不在，历史建筑作为公租房被房管局租给租客，租客仅有使用权，对历史建筑随意的改扩建，忽视建筑的日常维护，造成风貌破坏，还影响建筑的使用安全和建筑质量。

3.历史建筑修缮管理实施策略研究

历史建筑修缮应以保护、修复历史建筑风貌和价值要素，保障历史建筑安全，改善并提升历史建筑使用功能和性能为基本目的，对历史建筑的外观、室内、结构体系、室外环境、设备及其他专项等进行系统性的保护维修。

3.1 修缮类别

历史建筑修缮工程除日常保养外，按照修缮程度分为轻微修缮和非轻微修缮两种类型：轻微修缮指不涉及体现风貌特色的部位、材料、构造、装饰等，且不涉及改变外立面或建筑结构进行修缮的行为；非轻微修缮指除轻微修缮外的修缮行为。并按照规模大小分为限额以上修缮工程和限额以下修缮工程两种类型：按照《建筑工程施工许可管理办法》规定，限额以上修缮工程指工程总投资额在100万元以上且建筑面积500平方米以上的修缮工程。限额以下小型修缮工程指工程总投资额在100万元以下（含本数）或者建筑面积500平方米以下的小型修缮工程。

3.2 修缮咨询

修缮工程的实施主体在开展修缮前，可在房屋所在地的 街道办事处或者区政务服务中心获取相关技术咨询服务申请方式。区级相关部门接到申请后，及时安排提供免费技术咨询服务。街道办事处在日常巡查过程中，发现修缮工程将要动工但未按规定报批的，应及时联系相关部门为修缮工程提供技术咨询服务。

3.3 修缮方案

实施主体在技术咨询单位的指导下编制修缮设计方案、施工方案等报建申请材料。完成编制后，由技术咨询单位对修缮方案作出书面咨询意见，并根据修缮程度和规模判断修缮工程类型，指引实施主体办理相应报建手续。

3.4 修缮方审批

3.4.1非轻微修缮工程

修缮工程属于非轻微修缮，且涉及改变外立面或建筑结构的，实施主体应向区规划和自然资源分局申请办理建设工程规划许可证。区规划和自然资源分局作出许可前，根据工程情况征求区住房建设园林局、区文物局等部门意见，必要时应组织专家论证和公示。实施主体获取建设工程规划许可证后，向区住房建设园林局申请办理修缮设计方案、施工方案审核。区住房建设园林局作出审核意见前，根据工程情况提请区历史文化街区保护活化利用专家咨询委员会进行论证。如果修缮工程属于非轻微修缮，但不涉及改变外立面或建筑结构的，实施主体无需申请规划许可，直接向区住房建设园林局申请办理修缮设计方案、施工方案审核。

非轻微修缮属于限额以上工程的，实施主体在修缮设计方案、施工方案审核通过后，应向区住房建设园林局进一步申请办理建筑工程施工许可证。非轻微修缮属于限额以下小型工程的，无需办理建筑工程施工许可证，在房屋所在地的街道办事处办理限额以下小型工程建设信息录入手续。

3.4.2轻微修缮工程

修缮工程属于轻微修缮的，无需规划许可和修缮设计方案、实施方案审核。轻微修缮属于限额以上工程的，实施主体应向区住房建 设园林局申请办理建筑工程施工许可证。轻微修缮属于限额以下小型工程的，无需办理建筑工程施工许可证，在房屋所在地的街道办事处办理限额以下小型工程建设信息录入手续。

4.修缮验收

实施主体应在施工现场张贴展示保护信息、修缮效果图、开工证明等材料。区住房建设园林局负责对修缮工程进行定期巡查，可以组织修缮技术咨询单位对修缮工程进行定期回访和记录。区住房建设园林局在巡查中发现修缮历史建筑的行为不符合有关技术规范、质量标准或修缮图则要求的，组织技术咨询单位指导实施主体改正。街道办事处负责日常巡查及限额以下小型工程质量安全监督。

修缮工程完工后，实施主体应组织竣工验收。区住房建设园林局对非轻微修缮核查审核意见落实情况并出具意见。街道办事处对限额以下工程核查开工建设信息录入和质量安全监督落实情况并出具意见。质监站对限额以上工程监督建设单位或个人组织设计、施工、监理等单位出具验收意见。区规划和自然资源分局对已核发建设工程规划许可证的进行规划条件核实并出具意见。区住房建设园林局对特殊统筹进行消防验收，其他工程需办理竣工验收消防备案。技术咨询单位对已作出的修缮技术咨询意见进行复核并出具复核意见。验收不通过的，有关部门应责令实施主体改正。发现修缮工程存在违法建设、破坏和擅自拆除等违法行为的，移交区城管执法局依法查处。