刍议日照市城中村改造房屋产权登记

刍议日照市城中村改造房屋产权登记

尹相霞

尹相霞（日照市房地产管理局山东日照276826）

中图分类号：Ｇ71文献标识码：Ａ文章编号：ISSN1004-1621（2014）06-010-02

"城中村"是我国工业化和城市化过程中存在的一个独特现象，"城中村"的改造建设对于大多数城市来说一直是城市规划的"热点"、旧城改造的"难点"和城市建设的"重点"。解决好城中村改造问题，是落实科学发展观、构建和谐社会，使人民群众共享改革发展成果的具体措施，是实现城市建设集约用地、优化城市布局和改善人居环境的有效途径。

目前，日照市正处于现代化快速发展阶段，城中村改造是城市建设过程中必须解决的问题，而拆迁安置房屋的登记办证则是落实拆迁安置政策、保障拆迁户合法权益的重要环节。

一、日照市城中村改造情况

城中村的形成与发展具有复杂的历史、地理、社会、经济等原因。虽然在城市化过程中，城中村会逐渐与其周围社区有一些融合，但仍然存在着诸多的问题需要解决，如：用地规模大，土地利用粗放，土地资产流失；管理体制不顺，管理措施不力；建设水平低，公共设施缺乏，环境问题严重等等。

日照市建成区有89个城中村需要改造，涉及3.6万户，约11万人，约占建成区总人口的18.8%。为推进日照市城中村改造工作，各级政府、主管部门以及村居等都对城中村改造工作从政策上、实践上进行了一些探索。先后按照"统筹规划、突出重点、循序渐进、市场化运作"的原则，加快了城市中心区"城中村"改造步伐，启动了石臼宏达社区、日照东关南路社区、营子居委等改造项目，美化了城市环境，改善了人民群众居住条件。

2007年，市政府出台《关于城中村改造的意见》（日政发[2007]38号）。《意见》进一步阐明了城中村改造的指导思想和基本原则，明确了城中村改造的组织领导，明确了城中村改造的建设管理程序。本着充分让利于民的原则，《意见》确定了城中村改造的优惠政策，免收市及市级以下规费，以充分调动各方面的积极性，推动城中村改造工作。其中对于拆迁安置房屋的办证问题，《意见》规定，"城中村改造中对原村（居）民的拆迁安置房屋，视为房屋产权调换，直接办理确权登记手续。"《意见》出台后，各级各部门按照市委、市政府的部署要求，落实优惠政策，建立绿色通道，创新改造模式，全力推进了城中村改造，呈现出规模大、速度快、效果好的特点，政府给力、群众满意。截至目前，89个城中村已有23个基本完成改造任务，48个正在进行改造，18个暂未启动改造。共拆迁房屋23564处，拆迁面积306万平方米，建设安置楼470.8万平方米。

2011年以来，市委、市政府进一步加强了对城中村改造的重视和支持，从改善群众生活居住条件、提升城市形象、加快建设海洋特色新兴城市的高度，提出两年内基本完成主城区89个城中村该任务的目标。当前，各级各部门抢抓机遇的工作积极性空前高涨，居民盼望改造、支持改造、参与改造的愿望更加强烈，市区加快城中村改造的氛围日益浓厚。

二、拆迁安置房屋产权登记情况

根据市内外城中村改造项目拆迁安置房屋确权办证而言，往往存在着重建设、轻办证；办理了新的安置房产权证，但已拆房屋老证收不回来；拆迁安置房办证程序、手续要求不统一、不规范；安置房屋办证后难以流转等现象。从根本上解决这些问题，就需要用法制化、规范化的办法思考解决之道。

目前，日照市部分城中村改造项目安置房已经交付，房屋办证问题已经摆在面前，由其随着日照市城中村改造改造的深入开展，拆迁安置楼的产证办证将是城中村改造改造的重点工作之一。

三、对城中村改造安置房屋确权办证的几点建议

（一）加强组织领导。城中村改造涉及面广，特别是历史遗留问题较多，产权纠纷复杂、难于处理，还有一些新的情况不断出现，例如：违法建设房屋的拆迁安置房办证问题，有房无证被拆迁人的办证问题，非本集体经济组织人员购买房屋的安置房办证问题，分户房屋办证税收缴纳问题等等。有鉴于此，应加强对城中村改造房屋确权办证工作的领导，以协调、调度、处理有关问题，提高办证效率。领导小组应由规划、建设、国土、行政执法、房管、税务等相关部门组成，以密切配合、加强协调。

（二）强化对当前拆迁房屋的管理。严格落实《意见》规定，对列入年度改造计划的城中村，停止办理改造范围内村（居）民住宅和其他项目的新建、改建和扩建审批，停止办理城中村改造范围内房屋的权属登记、交易等手续。对未经批准擅自进行建设的，要依法予以拆除。对实施改造的村（居），各区政府（管委会）要制定奖惩措施，切实遏制乱搭滥建和突击装修的不良风气，保护大多数村（居）民的利益，保障改造工作的顺利进行。

（三）明确办证程序。以前日照市有个别城中村改造项目，拆迁安置楼办证后，原已拆迁房屋老证未收回即办理了新证，即出现"有证无房"现象。这种现象，导致利用已不存在的房屋的产权证做抵押骗贷、房屋登记薄记载信息不实、档案库房冗余资料占用库房资源等问题。据此，在新一轮城中村改造房屋确权登记时，应明确：凡拆迁安置楼办证，需一律以旧换新，即拆迁户要将已拆迁房屋的产权证与拆迁协议、身份证明等资料一并交回产权登记机构，办理新的拆迁安置楼房的产权证。

（四）规范收件手续。如上所述，村集体内的群众，对于双证齐全的拆迁户，办理安置楼的房产证时，要将已拆除房屋的房产证及拆迁安置协议、身份证明等资料一并交回登记机构；对于拆迁人死亡的，要由继承人持相关经公证的权利证明，及上述手续办理。对于分户安置楼，权利人要有村集体认可的分户安置协议。被拆迁人属非本集体、有老房产证的，可参照以上手续办理。对于其他情况，如被拆迁房屋没有产权证的，被拆迁房屋部分或全部属违法建设等情况，亦应区别对待。

（五）实行税费减免。《意见》规定，"城中村改造中对原村（居）民的拆迁安置房屋，视为房屋产权调换，直接办理确权登记手续。"这个规定，适用于以房换房的安置，即对被拆迁户购买安置地上建设的拆迁安置楼的办证，事实上就是给被拆迁群众办证上实行了相当的优惠，群众不需缴纳有关税费。对于货币化补偿的拆迁户，按照《契税条例》，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

（六）畅通上市渠道。《意见》规定，村（居）民居住安置用地，按划拨方式供应，建设的房屋纳入安居工程管理范畴。据此，为落实优惠政策，支持城中村改造改造，房管、土地部门应进一步理顺机制、优化流程，降低门槛、提高效率，为安置房屋的上市提供优质服务。