关于“三旧”改造模式研究探讨

关于“三旧”改造模式研究探讨

赵永乐

江门市江海区自然资源薪资中心

摘要：城市更新作为一项动态推动工作，是一个需要长久实践的领域，广东省先试先行，在规划编制、实施管理、政策保障等方面做出了一系列积极有益的探索和尝试，对我国其他地区的城市更新具有前瞻的影响。城市更新规划作为引导城市高质量发展，助推城市产业转型升级，加快转变经济发展方式，完善城市空间规划体系，弥补原有规划落地性不强的重要抓手与手段，未来，在技术方法、行政管理以及实施保障方面还需要随着城市发展的实践不断创新。

关键词：三旧改造；城市规划；广州市；思路

引言：

广东三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、年度计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。

旧城镇

主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。改造项目应确定最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。如佛山确定为：低层建筑应不小于500平方米，多层建筑不小于1000平方米，中高层、高层居住建筑不小于2000平方米，高层公共建筑不小于2500平方米。如广州黄埔印象旧街区改造，黄埔印象三旧改造后被评为黄埔区国家电子商务示范基地。 [1-2]

旧厂房

主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。

旧村居

主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。

一、城市规划之“三旧”改造

　　“三旧”改造最早出现在 2007 年《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧民居改造的决定》中，此后逐渐被沿用，“三旧”主要指旧城镇、旧厂房和旧村庄。“三旧”改造可以有效解决城市土地资源利用不均、闲置浪费等问题，缓解土地资源紧张形势，是城市可持续发展的积极战略部署。“三旧”改造属于综合性的工作，涉及到文化、社会与环境等多方面的内容，应与城市整体发展规划、土地利用、产业经济发展、人居环境改善等结合起来，以政策为引导，以规划为目标，以措施为保障，以问题分析、难点突破为关键，为城市全面发展提供保障。广东是“三旧”改造的先行者，而梅州也在省“三旧”改造的政策引导和战略部署中做了积极的探索。

　二、城市“三旧”改造的有效举措——以广州市为例

　在城中村改造方面，将确定符合广州实际的城中村改造规划指引，用于指导具体各村改造方案的编制。这一指引正在编制中。指引中确定了城中村改造的4种模式，这也将是未来广州138条城中村改造可以套用的模式：

一是公开出让融资实施全面改造，也被称为猎德模式。

猎德村改造采取公开出让融资实施全面改造的模式，于2007年拍卖融资46亿元启动改造。已经基本建成新猎德村(安置区)，由37栋高层住宅、一所九年制义务教育学校和一所幼儿园组成，总建设用地13.1万平方米，总建筑面积约68.7万平方米，集中迁建祠堂、整治河涌，延续历史文脉。

二是自行改造、协议出让融资实施全面改造，例如林和村。

位于天河区广东火车东站边上的林和村，人口共约2416人，总用地面积为69470平方米，原有各类房屋共计583栋。林和村采取自行改造，协议出让融资的方式实施全面改造。房屋已全部拆平，计划3年内可建成回迁。

三是滚动开发实施全面改造，例如花地村。

位于荔湾区芳村地区的花地村，位于白鹅潭经济圈核心区域，村户籍人口3366人，改造用地面积44.4公顷，建筑面积46.13万平方米。花地村采取“搬积木”滚动式的方式进行全面改造，总投资约20亿元。花地村第一期改造项目于2008年7月动工，已经基本完成，为第二期的改造安置提供腾挪空间。

四是人居环境建设带动综合整治的改造，例如西塱裕安围。

位于荔湾区芳村地区的裕安围，是西塱村8个自然村之一，也是广州起义的策源地。用地面积13.67公顷，现状建筑面积11.84万平方米，公共服务设施较为完善。裕安围采用综合整治方式进行改造，改造保留6.34万平方米的原有建筑，打通消防通道、富余地块建设旧村改造安置房、改善居住环境。改造后总建筑面积为18.40万平方米，改造总投入约2.5亿元。

三.基于生态城市理念的城市“三旧”改造具体实施路径

  1.采用合适的土地整合改造模式

    在“三旧”改造过程中，涉及最多的环节是土地整合改造。旧城改造大多涉及更多土地资源的改造，需要整合和转移。在“三旧”改造过程中，土地改造最关键的理念是集约整合。要以保护当地土地资源为核心，进行适度改造，实现土地资源的有机更新。

   2.采取适当的产业转型升级思路

   城市“三旧”转型的重点之一是产业转型。旧工厂被改造成新的工业。目前，我国大部分城市正处于产业转型升级的关键时期。因此,要采取适当的产业转型升级思路,对"三旧"产业中的落后产业进行改造。关键是要调整土地资源的利用方式，提高土地资源的综合利用效率，促进土地资源兼具生活、生态和服务功能。不断提高全市工业配套发展能力，确保工业发展向高端方向发展。

  3.集约利用模式

   在快速城市化的环境下，有必要转变城市可持续发展的理念。在“三旧”改造中，在收回长期搁置的工厂或废弃仓库后，将国有土地转变为公共设施用地；将旧街区改造与危房拆迁相结合，维护重建区域的环境生态平衡；加强土地集约利用，重点治理城市废弃工厂和污染土地；严格控制和保护城市周围的空地。保护现有城市公共基础设施，减少二次开发对自然环境的破坏。生态理念下的城市形态使城市进入可持续健康发展的良性循环。在保证足够空间的基础上，通过集约利用土地资源和基础设施，创造良好的城市生活环境。

  4.采用合适的改造技术

   在“三旧”改造过程中，涉及到相关的改造技术，尤其是改造技术的应用，可能会对当地生态环境产生影响。因此，在改造过程中，要注重生态环境的保护，立足于“三旧”改造区的生态环境质量，确保受损地区的修复和欠发达地区的合理开发。具体改造技术包括自然水系网络恢复与改善技术、历史建筑等特色建筑恢复技术、绿色生态基础设施布局技术。

（1） 重建城市空间功能；在“三旧”转型过程中，应注重城市空间功能的提升。一般来说，我们需要重建“三旧”地区的城市空间功能。此时，“三旧”改造的设计者和建设者应关注改造区域的历史文化内涵和地域特色，并在此基础上完善和重建城市空间功能。我们应该注意修复城市缺失的功能，并增加相应的基础设施。同时，在保护原有生态环境的基础上，重建城市空间功能，提高城市环境质量和功能改善水平。在城市空间功能的重建和完善中，要注意城市空间功能对城市生态环境和地域文化的适应性，形成鲜明的城市空间整体风格。

（2） 增加城市环境弹性；在旧城改造过程中，大部分改造措施可分为“拆迁”和“拆迁”。旧城拆迁是一种有效的改造模式，但在拆迁过程中也容易出现各种社会问题。直接拆迁很容易影响到现有居民，包括对其社会文化结构和正常生活的影响。如果进行大规模的拆迁改造，将会产生并加剧社会矛盾，不利于城市的和谐发展。因此，当“三旧”改造面临大规模拆迁建设时，必须了解公众需求，合理安置拆迁区居民，不断增加城市社会环境，为城市社会关系和城市空间的重建提供支持。

　　结语：

　　作为解决土地资源利用困境，推动城市发展、工业化建设的有效战略部署，“三旧”改造理应纳入城市发展规划中，从目标制定、规划编制、功能分区、利益保障、制度建设、成本核算等方面积极探索，不断总结改造经验，并不断创新城市规划思路和技术方法，才能真正推动城市的集约、高效、可持续发展。

　　参考文献：

　　[1]袁奇峰,钱天乐,郭炎.重建“社会资本”推动城市更新——联滘地区“三旧”改造中协商型发展联盟的构建[J].城市规划,2015,39(09):64-73.

　　[2]王世福,沈爽婷.从“三旧改造”到城市更新——广州市成立城市更新局之思考[J].城市规划学刊,2015(03):22-27.

　　[3]郭晓丽,冯淑怡,吕沛璐,刘子铭.建设用地节约集约利用的制度创新和理论解释——以广东省佛山市“三旧”改造为例[J].资源科学,2014,36(08): 1554-1562.