新环境下房地产企业税务风险管理探讨

新环境下房地产企业税务风险管理探讨

周新凤

武汉融创基业控股集团有限公司    湖北 武汉  430000

摘要：在我国经济发展道路上，房地产发挥至关重要作用，相关企业的税务风险更加不可小觑，有必要统筹规划，保障投资、融资、经营及财务等活动的顺利进行，从而达到合理合法规避涉税风险，适当增加企业效益和缩减成本的效果。本文则旨在阐明当下我国房地产企业面临的税务风险类型，结合实际分析对应的防范策略。

关键词：房地产；税务风险；防范策略

前言：要合理降低企业的运营成本，提高企业的经济效益，促进企业的良性、可持续发展，就必须了解有关的法律、法规；通过分析企业内部的税收问题，采取行之有效的措施来预防和控制税收风险。房地产企业面临着复杂的税务问题，如何合理规避不同发展阶段的税务风险成为企业管理的重要方面，这就要求我们平时要健全企业内控制度，提前梳理清楚业务模式中潜在税务问题，做好风险化解和应对。

一、目前我国房地产企业存在的税务风险

（一）开发初期阶段的风险

在项目的前期，大多数的资金都是用来购买土地的，在项目的成本中占有很大的比重。一方面，某些房地产企业在进行经营计划安排时，买地资金来源的渠道不合规性，容易引起较大资金安全，也可能带来税务风险。另一方面，前期税务人员未参与到收并购业务或者财务尽职调查活动中，无法通过法律赋予商务合同条款对合规税务票据取得事先进行约定或者制定税金损失追偿机制，也难以提前进行全周期税务合规管控安排，进而引发系列涉税风险，特别是一些城中村改造土地收购项目，由于跨越周期长，涉及协调部门多，资金对账不及时等各种原因，导致项目合规票据取得严重缺失，极大减少房地产企业在所得税和土地增值税清算的税前扣除成本及营改增以后的增值税环环抵扣下税收利好，多年后再来整改或者面临税务检查等，开发商都会面临付出巨大的资金代价，同时引发较大的财务风险。在实践中，一些的房地产公司由于在初期未能做好涉税合规安排，从而为潜在经营活动埋下了税务风险隐患的种子，并被相关机构处以大额补税甚至重罚。为了避免这种情况发生，最好是在购买土地的时候，做好资金和票据的合规安排，这样才能从根本上杜绝税收风险。

(二) 采购阶段的风险

当前大环境下，中央对对房地产行业的定义依然是国民经济的重要支柱行业，在我国经济社会发展中占据着关键性的地位，甚至影响上下游几十个行业人员的就业稳定及经济的协同发展，尤其建筑施工、装修、材料供应等行业，过往这些行业在得到了地产公司的扶持后，得到了快速发展，但也受到了一些限制。实践中，相当一部分施工企业存在挂靠现象，内部控制制度不完善，如果对此睁一只眼闭一只眼，就会加大开出虚假发票的几率。房地产企业实行甲供工程或清包工工程，购进建材、装饰材料，可能出现“三流不一致”情况。实行甲供的甲乙双方工程结算时，建材存在重复计算工程价款等问题，这些都会带来房地产企业在增值税抵扣、企业所得税及土地增值税等合规方面的税务风险，有些甚至会引发刑事风险。

(三) 销售阶段的风险

房地产企业在销售房子过程中，会产生各种各样的税收，其中包括增值税、所得税、土地增值税、印花税等。由于房地产开发周期长，如果等到纳税义务发生时候再征收入库税款，会使得财政收入在年度间不均衡，于是营改增后，我国针对房地产行业相关税收普遍实现预征制度，在预售时先预征入库，在交付房子发生纳税义务时再将预征和应征的差额征收入库，以保证财政收入的稳定性。但在当前形势下，房地产行业普遍面临亏损，资金承压，由于按税收政策要依法纳税，很多企业面临无法足额缴纳税款，形成欠税的风险，纳税信用评价同步被评定为D级，也无法推进国家相关税收优惠政策，将前期多缴纳税收退回，叠加影响到房地产面临销售困境、资金困境、债务困境，在税收上，同样面临着困境。

二、今后防范上述房地产企业税务风险的有效对策

（一）强化税务风险防范的理念

房地产企业的税收风险预防是一项非常复杂、非常专业的工作，它对相关人员的要求比较高。为了构筑税务风险防范屏障，需要做到：第一，全员要懂税务知识，不同人员重视不同程度的税务风险，承担相应责任。企业高管应提高自身的专业水平与职业素养，以应对税收的风险，要明确税务风险防范，不是简单只是让财务部人员去解决或者承担责任，要事先分配好各部门一把手的责任，将税务风险防范上升到公司各部门负责人高度重视程度，让有关的部门人员参与进来，提前知道税务风险防范意义，并进行有效的预防。其中公司财务部是税收风险防范第一责任部门，要设置专职税务人员或者分管税务职能管理人员，加强对税收风险的防范宣贯，让税务风险防范意识深入到企业每个业务的事前，事中及事后的每一个环节，任何一个阶段财务部税务人员不能有丝毫的松懈，要及时跟踪执行的效果，落实好税务防范工作。第二，公司从上至下，一以贯之的坚持依法纳税的理念，并进行专业税务知识训练，使员工的技能持续提高，确保实现对纳税的科学规划，努力消除涉税风险。主要就是在日常工作中，对会计核算数据进行严格的审查和收集，并明确业务、会计核算和税务管理的对应关系，并健全闭环的佐证资料。第三，防范税收风险虽然很重要，但企业的整体效益也是不容忽视的。这就要求事先进行科学的税务安排，并将降低税收风险预案渗透到经营方案中，并随企业经营及外部环境变化，实时调整，达到既规避税收风险又降低税收成本的目的。

(二)完善房地产立法制度

要想彻底规避税收风险，促进我国房地产行业的长期、健康发展，必须尽快建立完善的税收制度。首先，要提高法律的层级。在经历了有效的房地产市场改革和发展以后，做好不动产税收的法律规制工作就变得尤为紧迫，为此，部分经济发达的城市应率先做出示范；继续扩大我国不动产税收试点范围，及时发现存在的问题，进一步完善我国不动产税收制度。其次，要健全财税体制。综观现行的不动产税务体系，存在着一些盲区，要使该领域的市场与产业的秩序得到进一步的规范化，就必须尽快清理并修补其中的漏洞，制定完善、高效的有关法律、制度，指导有关企业依法经营、依法纳税。根据我国的实际情况制定相应的规则，并给予当地一定的执行建议和适当的权力，以免在各个区域产生水土不服的情况。

(三)建立专门的税收指标预警防控体系

房地产企业可将以往的成功经验与智能技术相融合，提前发现企业潜在的税收风险，确定防范的时点，提出有针对性的防范措施，尽最大努力将税金损失降到最低。首先，认真研究纳税评估指标，及时做好应对策略，针对常规和涉税争议事项，进行要点梳理，及时地找出了工作中可能存在的差错和隐患，形成一套管控体系，利用好公司信息化发展的趋势，上线税务风险管控系统，利用信息管税，智慧管税。其次，加强对税收的实时监督，在每个潜在风险场景中，加入了涉税节点的管理及风险指标，对税收风险进行精确的预警，其主要方式就是对相关的税收情况实地调研，根据实际情况来进行相关的统计和风险的预估，以帮助企业识别并降低潜在的税务风险，从而指导房地产公司合理的税收缴纳，防止税收风险的产生和扩散。

（四）加强税收信息的协同获取

应当指出，在房地产企业中，税收信息获取尤为重要，因此，保持有关资讯的高效、准确的传递与分析，就显得十分必要。在传递与分析方面，有内外之分。公司的内在主要是与各部门之间信息互通，共同进行税务规划。对外则是注重企业与当地税务部门之间经常开展充分的信息交换。在主管部门的引导下，对自己的税收工作状况有一个更加客观、全面的了解，并适时地向主管部门寻求帮助，共同应对税收风险，减轻企业运营的负担，以推动企业制订科学的税收规划方案，防止出现税收违法行为。近期，国内的房地产市场呈现出了一系列的不确定性，与国家政策和市场经济动态相适应的相关法律法规也在不断地调整，这就需要房地产公司在进行税务规划的过程中，应密切关注国家的政策变化，根据实际情况来制定合适的税收体系和应对风险的策略，防止与外界形势脱离，从而使公司的税收计划能真正落地。对房地产企业来说，最重要的工作就是为客户提供最新的税收规划体验，并在严格遵循现行的法律和规定的前提下，将这一方面的经验加以运用，以最快的速度解决当前的各种问题，提高企业自身的风险容忍度与应变潜能，降低税收风险产生的可能性。

结论：在进入新常态的背景下，房地产开发企业不能只停留在眼前，要持续推动行业经济发展，同时合规经营。做到合规经营，就要求在经营发展道路上，制定出更严格、更科学的税收规划体系，运用更合理、更高效的税收合划技巧和经验，并能准确地预见并适时地处理有关的风险。从长远来看，引导房地产公司积极合规的发展经济，可以获得更多的经济效益和社会利益，让他们在国家的经济系统中更好地起到支撑和服务的作用，在经济增长、财政金融和民生等方面发挥着重要作用。

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